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20/11/26 10:28
이제 강남같은 일급 입지들은 더 이상 파는 물건이 아니게 되었죠. 사업이 망하거나 하지 않는이상 누가 팔겠어요. 한번 팔면 다시는 살 수 없을지도 모르는데... 그런데 사는 사람들이 노후 준비때문에 집팔아야할 정도의 사람도 없고 세금낼 여력이 정말 없으면 월세주고 내려가면 되니까요. 아매 대대 손손 물려주려고 하겠죠. 이제 팔 수 없는 물건이 되니 가격은 프리미엄이 더 붙겠죠. 어쩌다 매물 나오면 최고가 경매해서 사야할 판이 될거에요.
문제는 강남 지역만 그렇게 되면 일반 서민들의 삶과는 상관이 없을 수 있는데 서울 전지역이 그렇게 되가고 있는게 문제죠...
20/11/26 10:30
그래도 말을 잘들어서인가 여기저기 이사장하고 있죠.
그래도 그 임금 모아서 20억은 못만들지 싶지만요. 그나마 흑석 김의겸 선생과 비교하면 낫습니다. 이분은 팔고나서 남은게 없거든요. 자기말로는 와이프 혼자 혼신의 힘을 담아 잘 안나오는 대출 끌어모아 일생일대의 투자를 했는데. 다날렸어요.
20/11/26 10:36
지금 집은 팔 필요가 없습니다. 담보비율 줄어봐야 새로 사는 사람들에게만 불리하고
기존에 집을 가지고 있던 사람들은 아파트 가격 자체가 폭등해서 담보비율 좀 줄여봐야 자금 융통하는데 아무 문제가 없어요.
20/11/26 10:41
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=023&aid=0003577687
[임대주택 본 與진선미 “내 집과 차이없어, 환상 버리면 된다”] https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=011&aid=0003831209 ['아파트는 환상' 진선미, 임대주택에 "어른들과 사는 재미 느끼길"] 진 단장은 공공임대주택을 둘러본 뒤 [“대학생과 고령자 등이 잘 믹스돼 있어 어른들과 사는 재미나, 청년들이 삶의 지혜를 얻을 수 있길 기대한다”]며 이같이 언급했다. 진 단장이 찾은 곳은 SH공사의 청신호 프로젝트 2호인 ‘숲에리움’ 행복주택이다. 대학생과 사회 초년생, 고령자 180세대가 대상이며 오는 30일 입주 예정이다. 진선미 [국토교통위원회 위원장]이 사는곳 : 명일동 래미안 솔베뉴 (2019년 입주, 전세추정) https://hogangnono.com/apt/aYWdc/0 25~32평 최근 전세 시세 : [대충 7억] 34평 최근 전세 시세 : [대충 9억]
20/11/26 11:02
지는 고급대단지아파트에 살면서 빌라와가지고 "우리집이랑 별 차이 없어용~ 홍홍홍~" 하면 국민들이 돌대가리도아니고 "아~ 그렇구나" 할줄알았나...
저런자리에서는 어설프게 쌉소리하지말고 있는 현실그대로 말하되 최선을 다하겠다는 멘트가 최선이죠. 근데 뭐 이게 현 정부의 수준이니깐 적절한 발언인거같기도 하고 크크크크
20/11/26 13:48
그 인간이 "집 팔 기회 드리겠다" 운운했을 때 가족 소유 집 팔았으면 큰일날 뻔 했습니다
4.5억 하던 게 11억이 됐으니 원
20/11/26 11:27
아마 미성년자는 주택을 취득할 수 없다라는 법안을 내지 않을까요? 아아 이건 천룡인들의 부의 대물림때문에 발의가 힘들겠군요. 크크크
20/11/26 11:41
리카님 올려주시는 부동산 관련 게시물은 가끔씩 잘 보고 있습니다. 리카님이 생각하시는 올바른 부동산 정책의 방향 혹은 집값을 안정화시킬 수 있는 방안은 무엇인가요? 제 머리로는 강남권역~강동권역과 거기서부터 남양주, 광주, 성남, 용인에 이르는 지역의 그린벨트를 확 풀고 그 지역에 대량으로 주택을 공급하는 것 말고는 딱히 방법이 없는 것 같은데, 어떻게 생각하시는지 궁금해요.
20/11/26 12:09
+양도세 완화요. 시장에 매물이 없어요.
보유세강화까지는 이해해도 양도세 강화하니까 팔지않고 증여하는거지요. 양도세를 20프로로 낮춰도 메물폭증할겁니다
20/11/26 12:18
머리 속으로만 생각해보면, 증여세가 양도세보다 세율이 더 높고, 양도차익에 대해서 과세되는 양도세에 비해 증여세는 집값 전체에 비해 과세되기 때문에 세부담은 훨씬 크잖아요. 그럼에도 불구하고 증여규모가 최대인 것을 보면, 양도세를 내린다고 매물이 쏟아져 나올까요? 두 가지 가능성이 금방 생각이 나는데,
1. 보유세는 인상과 함께 양도세 인하가 추진되면, 보유세 부담을 피하기 위해 매물이 쏟아져 나올 것이다. 2. 증여를 하더라도 보유세 부담은 그대로 남는다. 그럼에도 불구하고 증여세+보유세 부담을 감수하면서 증여를 활발히 하고 있는 것을 보면, 세부담은 매물 증가에 큰 영향이 없고, 따라서 양도세 인하가 매물에 큰 영향을 못 줄 것이다. 뭐가 맞는지 잘 모르겠어요.
20/11/26 12:24
일단 양도룰 하지않고 증여를 한다는건 사람들 많은수가 집값이 오른다는데 배팅하는거지요. 떨어질꺼라면 누구든지 팔꺼니까.
어느부분은 과도한 세금때문에 못파는물량이 많다라고 생각하는데 이사람들은 정권바뀌고 세금정책 인하하면 팔고라는 매도대기자로 추측됩니다. 이사람들만 잘 탈출시켜줘도 시장에 매물출현으로 지금과같은 고가 매물이 소진되지 않을거라는 생각이 듭니다. 지금은 매물이 없기에 정말 꼭필요한 실수요자는 여력한계가 되는대로 지를수밖에 없기에 고가거래가 터지고 그게 시세로 이어지는걸로 추측되요.
20/11/26 12:34
잘 알겠습니다. 사실 양도세와 매물의 상관관계는 되게 헷갈립니다. 증여하는 사람들은 말씀하신 것처럼 확실히 집값 상승에 베팅한 것 같습니다. 양도세보다 더 비싼 증여세 물더라도 어차피 집값 더 오를 것이니까 상관없다는 입장 같아요.
그런데 양도세 인하를 기다리고 있는 대기자의 경우에는, 양도세 부담이 현재보다 완화될 경우 주택 매도를 통한 경제적 이익을 더 누릴 수 있을 것이라 기대하고 매물을 던지지 않고 있는 거잖아요. 그 사람들 입장에서는 1. 양도세부담은 완화될 것이다 2. 양도세를 완화하더라도 집값은 지금과 유사한 수준으로 유지될 것이다 두 가지를 기대하고 던지지 않는 것입니다. 그렇다면 정부 정책으로 2번을 충족시켜줘도, 2번 조건을 스스로 망쳐가면서, 스스로 낮은 가격에 집을 내놓을지 의문이긴 합니다. 저는 적어도 강남/마포/용산 이런 지역은 어쩌면 지금 폭등한 가격이 적정한 수준이 아닐까 싶기도 하거든요. 그래서 양도세 깎아준다고 집값이 내려갈지는 좀 의문이긴 합니다.
20/11/26 12:36
(수정됨) 양도세가 30%라고 가정시
내가 10억에 산 집을 20억에 팔면 내가 17억을 받습니다. 이 양도세가 10%가 되면 지금 집을 18억에 팔아도 내가 17.2억을 받게 됩니다. 양도세가 내려가면 시세가 '내려가더라도' 실제로는 돈을 더 버는 구간이 꽤 넓어지게 됩니다. 급매들중에는 실제로 일시적 2주택 양도세 중과 회피 때문에 나오는게 어느정도 있습니다..
20/11/26 12:55
그렇긴 한데. 실제론 양도세가 싫어서 다 존버하면서 집값이 위로 가고 있다보니..
지금 계속 오르고 있는 집값 상승분을 반영하면 인하 구간이 더 많이 확보될껍니다.. 이게 초기랑 다르게 존버가 늘어난 이유중 하나라고 봐서.. (양도세가 집값 상승분에 비례해서 나오다보니...)
20/11/26 12:30
(수정됨) 1. 같은 집을 팔고 다시 살려면 '양도세 + 취득세' 더블이기 때문에 증여세랑 비교해서 큰 차이가 나지 않습니다.
2. 위에 예시로도 적었지만 '18년에 증여하면 23억에 대한 증여세인데, 20년에 증여하면 37억에 대한 증여세죠...' 바꿔말하면 자녀는 14억 집값 상승 차익을 증여세 없이 먹은겁니다.. 빨리 증여하는게 더 이득이 되는거죠.. ------ 좋은 해결법은 저도 잘 모르겠습니다.. 공급을 늘리는게 답이긴 한데.... 3기 신도시를 저지른 이상은 또.... (여기서 주요지역 공급 늘리면.. 3기 신도시는 망할 확률이 쭉쭉.....) 단지 지금은 위쪽 기준으로 '팔고 다시 살 수 없기 때문에'.... 기본적으로 안팔고 버티는게 이득이라는게 첫째 문제고요. 두번째로는 이 제도라는게 단순하게 정권이 바뀌어도 바뀔 수 있고 + 정부 스스로도 자꾸 손바닥 뒤집듯 뒤집고 있고 -> 공시지가 상승 멈추기, 투기과열지구 해제.. 같은건 뚝딱 가능한 식의.. 임시 규제가 많아서 이 규제가 천년만년 간다고 사람들이 생각하지 않습니다 -_ㅠ... -> 부산 규제지역 풀었다 다시하기.. / 임사자 혜택 줬다 뺏기... 등. 이 정부도 스스로 정책을 번복하는게 많습니다.. 라서 정책 자체가 천년만년 간다고 사람들이 생각을 안하고 있다는 점?도 큽니다. 즉.. 세금으로 틀어막았는데. 이 세금이 평생 가지 않는다면. 세금이 내릴때까지 존버하는게 정답이 되거든요..
20/11/26 12:46
1. 말씀하신 것처럼 손바닥 뒤집듯 뒤집어서 정부정책에 대한 시장신뢰가 없다는 것은 정말 중요한 문제 같아요. 무슨 정책 발표하더라도, 어차피 무시하면 그만이니까, 정책효과는 0으로 수렴하는 것 같습니다.
2. 그런데 정책실패를 떠나서 무주택자 입장에서 혹은 지방에 사는 국민 입장에서 가장 복장이 터지는 건, 월급받아서 나는 집을 못산다, 강남 사는 놈들은 앉아서 1년에 수십억씩 번다더라는 문제, 즉 집값 폭등이 이 모든 문제의 원인일 것입니다. 그렇다면 집값을 잡아야 국민들이 만족할 수 있을 것 같습니다. 그런데 제 생각에는 대규모 공급이 없는 한, 서울 주요지역 집값은 오히려 폭등한 지금이 적정 수준일 것 같단 말이죠. 그러면 인위적 공급 말고 또 무슨 정책이 있을 수 있을까 싶습니다. 3. 증여할 때에도 취득세를 부담하기 때문에, 딱 그 순간에는 양도보다 증여가 더 세부담이 높다고 알고 있습니다. 세부담은 증여가 더 높지만, 집값 상승 기대분이 이를 상회하기 때문에 증여하는 것 같고, 만약 집값이 하락한다면 증여는 양도에 비해 큰 손실이겠죠. 세금도 더 많이 냈는데, 가치가 하락한 집을 그대로 들고 있는 거니까요.
20/11/26 12:54
1. 그래서 정책이 24번이 넘어가면서.. 초반보다 약빨이 더더더 약해지고 있는게 느껴지긴 합니다.
2. 이게 스위치 동숲때만 해도.. 수요보다 공급이 딸리니 가격이 폭등했다가.. 슬슬 돌아가면서 제자리로 내려가는것처럼 사고 싶은(그리고 살 돈도 있는) 사람이 공급보다 많으면 백약이 무용지물 아닌가 싶긴 합니다. 3. 그렇긴 한데. 위에도 말했듯 길게 봐서 우상향 한다고 하면 결국 하루라도 일찍 증여하는게 이득이 되고... 거기에 많이 베팅한 셈이죠..
20/11/26 12:58
우리나라가 세계 10위의 경제대국이고 국민소득도 3만불 시대이고, 그러다 보니[사고 싶은 그리고 살 돈도 있는 사람]이 공급보다 많은 상황 아닌가 싶어요. 대출을 그렇게 조여도 집값이 올라가는 걸 보면, 그냥 우리나라에 캐쉬로 그 비싼 아파트 살 수 있는 돈 많은 사람이 많구나 싶습니다. 그래서 1. 사람들이 원하는 강남지역 재개발, 2. 성남 등 그린벨트 해제 후 아파트 공급, 3. 용산 미군기지 부지에 대규모 아파트 단지 조성, 4. 국회의 지방이전시 여의도에 아파트 대규모 공급 이런거 아니면 집값 잡기는 어렵다는 생각이 들더라고요.
20/11/26 12:39
이건 개인적으로 찬성은 하는 정책이지만 유효성에 의문은 있습니다. 우선 임대사업자로 매물이 다 묶여있어서... 크크...
신도시 제대로 되고 공공재개발(유효성에 의문이 있지만)이 되는 2025년까지는 진짜 좀... 큰일이 아닌가 싶습니다
20/11/26 12:28
(수정됨) 기존주택의 거래가 원활하고, 신규주택의 판매(건설)와 구매(금융)이 원활하면 그게 바로 부동산 시장의 안정이라는게 됩니다.
가격은 오를때도 있고 안오를때도 있고 내릴때도 있습니다. 가격은 어디까지나 둘째 문제고, 가장 중요한건 시장이 별탈없이 안정적으로 돌아가면서 사고 싶은 사람은 사고, 팔고 싶은 사람은 팔고.. 그게 잘 되면 됩니다. 한국에서 지금처럼 시장이 불안정했던 때는 없습니다. 지금보다 더 빨리 오르는 시기는 있었어도, 지금처럼 사기 힘들고 팔기 힘든 때는 없었거든요. 그걸 바꿔말하면 부동산관련 경제활동이 너무 어렵다는게 됩니다.
20/11/26 12:54
이 말은 백번 공감해요. 지금 부동산 정책이 너무 자주 발표되고, 누더기에, 수요자들 팔 비틀 생각만 하고 있어서 정상적인 시장 운영이 어려운 상황같습니다. 다만, 시장이 정상화된 상태로 운영되었어도 집값은 지금 수준으로 오르지 않았을까 생각합니다. 서울 집값이 이제야 적정한 평가를 받나 싶기도 하고요.
20/11/26 13:01
2년만에 2배가 된건데 가격이 올라간 속도가 문제죠.
그것도 생활과 가장 밀접하게 관련되어 있고 비용이 가장 높은 주거 관련이니까요. 가격이 올라야 하는 상황에서도 연착륙시켜야 하는게 정부의 할 일인데 폭등하게 만들었으니 문제인 겁니다.
20/11/26 13:05
말씀에 공감합니다. 정부란 시장을 거스를 수는 없지만 속도를 조절해줘야 하는데 실패했죠. 그런데 대안을 찾으려면 1. 정책이 폭등의 원인이 되었는지, 2. 시장에서 부동산이 폭등했는데 이에 대한 정책이 효과가 없었는지를 구분해야 하는데, 저는 그 중에서는 2번이라고 생각하거든요. 그렇다면 효과적인 정책은 뭐가 있을까 생각하면 세금/금융으로는 안된다는 것이 증명되었고, 결국 공급확대밖에 없다고 생각하는 거죠.
20/11/26 13:39
지금 이미 많이 오른 상태이기 때문에 이전 정부 수준의 부동산 상승률을 목표로 한다면, 현 정부에서 한 모든 정책을 되돌리면 될 거라 생각합니다. 집값 안정화가 '집값 그대로'를 의미하는 게 아니라 기존 상승률 또는 물가상승률 정도를 의미하는 거라면요.
20/11/26 14:01
(수정됨) 1. 증여세와 양도세는 전혀 다른 개념입니다. 양도세는 팔기 위한 세금이고 증여세는 앞으로 계속 보유하기 위한 세금입니다. 따라서 증여세내고 증여하는걸 보니 양도세 내려도 매물이 나오진 않을 거다라는 건 전혀 연관성이 없습니다.
2. 양도세와 취득세는 묶어서 거래에 대한 세금으로 봐야합니다. 거래에 세금이 높아지면 수요와 공급 모두 줄어들지만 이건 건강한 시장을 만들지 못합니다. 일반적으로 어느 한 시장에 대해서 이렇게 거래에 대한 세금이 늘어나면 보통 대체품에 대한 수요와 공급이 늘어나게 됩니다. 그런데 주택 매매 시장에 실수요자 입장에서 대체품은 임대시장입니다. 지금 임대 시장 상황은 어떻죠? 임대3법은 임대시장에 공급도 막는 정책입니다. 3. 결혼을 했든 독립을 했든 귀성을 했든 새로운 실수요자 입장에서 생각해봅시다. 어디서든 거주는 해야하고 이왕이면 깨끗하고 학군좋고 교통좋은 곳에서 살고 싶습니다. 그런데 집값은 이미 폭등을 했고 그마저도 매도물건이 없습니다. 어쩔수 없이 전세집을 알아봐도 역시 매물이 없습니다. 그러다 어떻게 고가의 매물이 나오면 울며 겨자먹기로 거래를 해야합니다. 지금의 폭등세는 매매, 임대 모두 이런 현상입니다. 4. 출산율이 어떻고 미래의 인구수가 어떻고 해봤자 그건 나중얘기입니다. 당장 결혼을 하고 세대 분리를 하고 직장때문에 서울로 오고 하는 사람들은 지금 발붙일 곳은 있어야 하는게 현실입니다. 수도권은 지금도 계속 세대가 늘어나는 수요가 늘어나고 있습니다. 이 물량을 공급이 받아줘야 합니다. 신규 수요만큼 신규 공급이 있어야 한다는 뜻입니다. 임대 수요는 입주장이 매수 수요는 분양이 어느정도 이를 받아 주는 것입니다. 5. 지금 문제는 이 공급이 '지금부터' 절벽이라는 것입니다. 그리고 이전부터 올랐던 이유는 몇년전 부터 이제 공급이 절벽이 될것 이라는게 보였기 때문입니다. 정부가 손을 놓고 있는다면 이 절벽의 끝은 신도시 입주가 되는 최소 5년에서 신도시 개발 상황에 따라 10년 이상이 지속됩니다. 이걸 시장 참여자가 모두 알고 있습니다. 그래서 소유자는 버티는 거고 매수대기자는 발을 구르는 것입니다. 6. 그린벨트도 지금 상황에서는 일부 풀어줄 필요가 있긴합니다만 그것보다 제일 빠른건 그린벨트보다 노후주택 위주의 재개발/재건축 이라고 봅니다. 생각보다 그린벨트를 푸는건 제도적으로도 개발적으로도 시간이 걸리는 일입니다. 기존 주거 지역을 개발하는게 제일 개발속도가 빠르고 규제 또한 정부가 제도적 장치를 원할하게 풀어준다면 기존 10년 걸리는 일을 5년안으로 단축할 수 있습니다. 완공시 5년으로 단축한다면 2~3년 안으로 분양을 시작할 수 있죠. 정부가 재건축 규제를 풀어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 7. 사람들이 잘못생각하는게 재건축 지역의 아파트는 이미 언젠가는 재건축을 할 수 있고 좋은 입지를 가지고 있어서 이미 높은 가격입니다. 30년 40년 아파트 가격이 주변 신축에 못지 않아요. 재건축 아파트 + 예상되는 추가 분담금 하면 신축가격입니다. 그리고 규제를 다 푸는게 아니라 개발 속도를 위해서만 풀면 되기때문에 재건축초과이익환수제 정도는 남겨놔도 됩니다. 일단 개발 시키고 크게 이득을 봤다 싶으면 세금으로 거두는게 맞습니다. 아무 세금 없이 일반분양자에게 시세차익 10억씩 주는것 보다 이게 낫다고 생각합니다. 8. 정확히 어떤 규제를 풀어야하냐면 안전진단 간소화와 분상제 폐지 입니다. 분상제는 이미 허그 분양제도로 분양가는 실질적으로 상한이 있는데 거기에 짐을 하나 더 만든 샘입니다. 근데 이 분상제 샘이 복잡하고 아직 사례가 많이 쌓이지 않아 사업의 불확실성은 높이면서 진행속도는 늦추게 됩니다. 실효성은 없으면서 부작용만 만드는 샘이죠. 적어도 개발의 의지가 있는 지역은 (동의율 80%이상) 개발을 할 수 있도록 도와줘야지 방해하면 안됩니다. 적어도 지금 상황에서는요. 9. 그리고 추가로 임대 추가 없는 용적률 상한이 필요합니다. 이왕 개발할거 세대수를 많이 뽑게 하고 이걸 임대로 돌리는건 바보 같은 짓입니다. 임대 아파트는 수요층이 아주 제한적입니다. 임대 아파트의 질, 차별 이런걸 떠나서 일단 제도적으로 일부 계층에게만 허용된 임대 공급이니까요. 문제는 이 제한적인 공급이 전체 분양 공급을 좀먹습니다. 적어도 지금 상황에서는 임대 주택이 아니라 신규 공급 주택이 필요합니다. 10. 이러한 공급책이 아무리 빨라도 5년후 아니냐? 그런데 실제 분양까지는 정부가 의지를 가지고 밀어 붙이면 얼마 안걸립니다. 왜냐하면 서울전임시장이 잔뜩 막아놔서 준비가 끝났는데도 개발을 시작 못한 곳이 서울 곳곳에 남아있기 때문입니다. 원래는 이것들이 신축이되고 신규 입주장이 생기고 청약 공급이 되서 일부 수요를 잡아두고 임대 시장을 안정화 시키는 키가 되어야 했는데 전임시장이 본인의 정치적 신념으로 개발에 특별한 하자가 없는데도 막아놓은 곳입니다. 지금은 이렇게 끊긴 공급의 체인을 다시 연결하는 것 부터 시작해야합니다. 11. 그리고 2년을 더 당기는 방법도 있습니다. 앞으로 2년 기한을 한시적으로 (이번 정부 임기정도) 양도세를 인하 하는 것입니다. 2년후엔 공급이 충분히 생길꺼야 하지만 지금은 당장 공급없는거 인정하니까 다주택 너네들 물량 뱉어 정도는 해야겠죠. 그리고 임대시장을 안정화 해야 하는데 이건 이미 임대3법을 통해 헤집어 놔서 복잡합니다. 그리고 투기거래지역에서 1주택 양도세 공제 해택에 실거주 요건 같은 불필요한 실거주 요건은 없애야 합니다. 1인 1주택이었다 2년이상 보유하고 팔면 양도세를 감면해준다가 중요한거지 꼭 거기 살았는지가 중요할까요? 만약 거주하다가 다른지역으로 가야될 피치못할 경우가 생겼다고 생각해 봅시다. 그러면 이 1주택자는 일반적으로 집을 팔고 가던가 아니면 임대를 놓고 가겠죠. 하지만 실거주 요건이 있다면 얘기가 다릅니다. 2년을 채우지 않으면 양도세 폭탄을 맞게 되므로 그냥 빈집으로 명의를 두거나 두지역을 왔다갔다 하던가 먼거리를 통근하던가 하는 선택을 할겁니다. 이상하네요? 투기거래지역이라고 해서 실거주요건을 만들었는데 이건 해당 지역의 매물을 더 없애는 역할을 하네요. 실효성을 떠나 쓰래기 같은 정책입니다. 이걸로 정상적으로 발생했어야 하는 매도 공급과 임대 공급이 없어지는 효과가 생각보다 크다고 봅니다. 12. 지금까지 얘기를 보면 신기한게 하나가 있습니다. 이 모든 해결방법이 지금 정부가 하고 있는 정책과 정확히 반대됩니다. 이런데도 집값은 오를만해서 올랐다던지 유동성때문이라던지 그러면 어떤 방법이 있느냐고 말할 수 있나요. 암환자에게 청산가리를 주고선 어차피 죽을 환자였다라고 하는 꼴입니다. 방법은 있습니다. 그리고 그걸 본인들도 알껄요. 그냥 그걸 할 생각이 없는 거죠.
20/11/26 14:21
(수정됨) 좋은 댓글 감사합니다. 읽어보고 많이 배웠어요. 결국 신규공급이 부족할 거라는 사실을 시장참여자가 모두 다 잘 알고 있고, 그래서 신규공급을 늘리는 것이 근본적인 해법이고, 양도세 인하를 통해 기존 주택의 공급을 푸는 것이 단기적 해법이라는 말씀 잘 이해했습니다. 몇 가지 궁금증이 생겼습니다.
1. 말씀하신 재건축 규제 완화와 관련해서, 예전에 뉴타운 바람이 한참 불었을 때 재건축을 하더라도 주택수 자체는 오히려 줄어든다는 기사를 본 적이 있습니다. 이 말이 맞다면 재건축을 하더라도 시장에 신규 주택공급이 이루어지지 않는다는 말이잖아요. 그러면 9번과 같이 용적률 상한을 둘 것이 아니라 용적률을 확 풀어버리고, 주택수를 늘리는게 맞지 않나요? 물론 늘어난 주택을 임대로 돌릴 필요는 없지만, 재건축을 해서 주택수가 늘지 않는다면 재건축이 공급을 확대하는 정책은 아니잖아요. 2. 양도세가 인하될 경우 거래비용이 감소해서 시장 매물이 증가할 가능성도 있지만, 반대로 생각하면 양도세가 낮아졌으니 부동산에 대한 수익률은 높아질 것이고, 그래서 부동산에 대한 수요가 더 증가할 가능성도 있을 것 같습니다. 지금은 세금으로 부동산 매매에 따른 수익률을 인위적으로 낮추고 있는데, 그걸 풀면 수익률이 확 높아지는 거잖아요. 그러면 증여를 통해 부동산 상승에 베팅하듯이, 추가적인 매입을 통해 부동산 상승에 베팅할 가능성도 있잖아요. 2년 기한을 정해서 한시적으로 양도세를 인하하더라도, 오히려 단기 투자수익을 노리고 투기성 수요가 급증할 가능성은 없는 것인가요? 그리고 한시적 인하라고 하지만, 각종 조세특례가 한시적으로 인정되었다가 지속적으로 연장되는 것을 보면, 또한 한번 깎아준 세금을 다시 올리것이 매우 어렵다는 점을 고려하면, 그리고 그 사이에 선거가 있다는 점을 고려하면, 한시적 인하라고 하더라도 특례가 연장될 가능성도 매우 높아 보이고, 시장참여자들도 그걸 잘 알고 있지 않을까요? 3. 양도세 인하와 함께 종부세와 같은 보유세를 훨씬 더 높이는 방안은 어떻게 생각하시나요? 4. 이 부분은 정말 헷갈리는 건데, 다주택자에 대한 양도세의 한시적 완화를 통해 다주택자가 주택을 내놓는다고 하더라도, 그 주택에는 누군가가 살고 있는 것이고 그렇다면 신규공급으로는 볼 수 없는 거잖아요. 그렇다면 주택가격 하락의 효과를 기대할 수 있는 것일까요? 신규공급이 아니라면 "3"번에서 말씀하신 문제가 양도세 완화로는 해결이 안될 것 같은데 어떻게 생각하시나요? 5. 끝으로 "1"에서 말씀하신, 양도세와 증여세가 다르다는 건 잘 알고 있습니다. 다만, 양도세가 부담이 되어서 매물을 안내놓는다면 왜 증여세 부담을 하면서도 증여를 지금 이 순간 엄청나게 하고 있는 것일까요? 저는 시장참여자가 집값이 올라갈 것이라고 예상하기 때문에 그런 현상이 발생한다고 봤습니다. 즉 증여나 매매 등의 부동산 거래행위를 결정하는 주된 변수는 세금이 아니라 집값 상승에 대한 기대감이라고 볼 수 있는 것이죠. 집값 상승에 대한 기대감이 지속된다면 양도세를 내린다고 얼마나 집을 내놓을지 의문이라는 생각이었습니다.
20/11/26 14:34
(수정됨) 1. 9번의 의미는 용적률 상한을 올린다는 의미였습니다. 그 용적률 상한을 올리면서 임대비율을 높이거나 하지 않고요. 그래야 공급수가 늘어나니까요. 그리고 재건축 재개발로 생각보다 세대수가 많이 늘어나지 않을 수 있지만 대부분 늘어나고 무엇보다도 실거주하기 힘든 구축이 없어지고 많은 수요자들이 원하는 신규 공급이 생긴다는게 중요합니다. 서울에 절대적인 주택의 수가 부족한 것이아니라 사람들이 살고 싶어하는 주택의 수가 부족해서 신축 아파트를 중심으로 집값이 오르기 때문입니다. 아마 말씀하신 내용은 다닥다닥 붙어있는 재개발지역의 경우 절대적인 세대수가 늘어나지 않는다는 얘기를 어디서 보신거 같은데 그건 진짜 말장난입니다. 판자촌 방한칸 짜리 무너져가는 집이랑 30평 신축 아파트 한채랑 같은 세대수 1로 비교한거나 마찬가지니까요.
2. 이 문제는 지금 정부가 제일 잘하던대로 하면 됩니다. 다주택자들에 대한 취득세 법인에 대한 증세가 이미 이루어져 있으므로 이부분에 대한 규제는 유지하면 다주택자가 투자용으로 신규 주택을 취득하기는 어렵습니다. 투자에대한 이익을 대부분 나라가 가져가니까요. 뭐 이분들 나름대로 방법을 어떻게든 찾기는 하는걸로 알고 있지만... 그리고 지금의 폭등세는 실거주 수요자들에 의해 발생했습니다. 이에 관해 제가 자주가는 블로거가 수치적으로 정리한 내용이 있어 링크 드립니다. https://blog.naver.com/kedkorea/222152519393 그리고 깎아준 세금을 다시 올리는 것이 매우 어렵지 않습니다. 지금 정부가 가장 많이 한 짓인데요? 3. 공시지가 현실화를 통한 실질적으로 보유세 증가폭을 보면 이미 지금 우려가 되는 수준으로 올라가고 있습니다. 이게 왜 문제가 되느냐면 이건 누가봐도 양짤없이 그냥 '증세' 입니다. 단기적으로 세금이 높은 폭으로 증가되는건 시장경제에 아주큰 악영향을 끼칠 수가 있습니다. 집을 가진 사람들 대부분이 중산층 이상일텐데 이 사람들의 소득이 줄어드는거고 당연히 소비가 줄어들고 이건 뭐... 제가 요즘 가장 우려하는게 이 부분입니다. 그리고 장기적으로 이 보유세는 결국 세입자에게 상당부분 전가될 것입니다. 4.자꾸 임대 공급과 매매공급에 대해서 혼동하시는데 분리해서 봐야합니다. 양도세 완화는 매매공급에 대한 해법이고. 사실 입주장이 절벽인 지금 임대 공급에 대해서는 뾰족한 방법이 없습니다. 그나마 제가말한 실거주 요건 제한을 푸는게 좀 도움이 될거라 생각합니다. 서울 주요 지역에 굳이 살필요 없는 사람들을 살아야할 이유를 만드니까요. 5. 모든 변수를 독립적으로 생각하시는 오류를 범하시는 겁니다. 양도세를 낮추면서 근미래에 공급에 대한 희망을 높인다면 집값상승에 대한 기대감도 꺾이게 되어있습니다. 지금은 이 모든게 충족되지 않고 길이 보이지 않으니 집값이 상승할거라고 생각하는 겁니다. 가격이 상승 하기만 하는 시장은 없습니다.
20/11/26 14:44
1. 말씀하신 것처럼 저도 지금의 폭등세는 실거주 수요자에 이해 발생했다고 생각합니다. 통계는 찾아보지 않았지만 주변의 지인들이 다 실거주 수요자들이에요. 그래서 신규공급이 필요하다고 생각하는거고, 말씀하신 재건축 규제 완화도 정말 좋은 방안이라고 생각합니다. 말씀하신 것처럼 용적률 상한을 크게 올리고, 주택을 충분히 공급했으면 좋겠어요.
2. 그런데 다주택자에 대한 양도세를 완화해버리면 투기 수요가 발생할 수도 있지 않을까라는 우려였습니다. 다주택자에 대한 취득세 중과세를 통해 상쇄될 거라고 보시는 것 같네요. 그렇다면, 양도세를 깎아주되 다주택자에 대한 신규 취득분 취득세를 더 높이는 방안도 고려해볼 수 있겠네요. 3. 이 정부가 깎아준 세금 많이 올렸다가 지지율이 많이 떨어졌다고 생각하고, 그래서 다음에 집권하는 정부는 그런 짓 못할 것 같다고 생각하거든요. 이 정부가 180석 힘을 믿고 호기롭게 저런 짓을 하지만, 일반적인 정부라면 깎아준 세금 잘 못올리죠. 다음에 국민의 힘이 집권한다면 세금 복원하기가 쉽지 않을꺼에요.
20/11/26 14:47
사실 세금을 나중에 다시 올리느냐 마냐는 중요하지 않아요. 지금 다주택자들은 어차피 정권이 천년만년 갈 수 없으니 언젠가는 양도세, 보유세가 정상화 될거라고 생각하고 버티는 거니까요. 하지만 그렇다고 정권바뀔때 까지 (언제가 될지 모름) 그리고 바뀐 정권이 세금 인하 할때 (할지 안할지 모름)까지 마냥 기다릴 수는 없어요. 그니까 유인책을 써야하는 겁니다.
20/11/26 15:01
비좁은 다가구들이 모여있는 곳을 허물고 30~40평대 아파트로 바꾸면 주택수가 오히려 줄어들수는 있습니다.
그래서 서울에서 변두리권에 있는 그러한 서민 주거지역 재개발은 공공의 역할이 중요합니다. 소형 평수 집들이 고밀도로 지어지도록 여러가지 방법을 쓸 수 있죠. 또한 재개발 구역을 아주 넓게 할 수 있다는 것도 공공주도의 장점입니다. 그렇게해야 상수도 등의 인프라 개선이 좀 더 용이할 것으로 짐작됩니다. 비싼 동네의 재건축은 정부가 자꾸 뭔가 손댈수록 공급효과가 줄어듭니다. 그런데는 가능한한 많은 돈을 빨아들일 수 있도록, 즉 맘대로 많이 지으라고 하면 됩니다. 분양가가 비쌀수록 그 가격만큼 유동성을 흡수하게 되어 시장안정에 도움이 되기도 합니다.
20/11/26 15:17
네 그런 기사를 본 것 같습니다. 다가구주택을 허물고 아파트를 짓게 되면 그 사람들은 갈 곳을 잃게 되니까 정부가 어느 정도 역할을 해야할 것 같네요. 말씀하신 것처럼 부자동네는 비싼 집 지어서 비싸게 분양하는 것이 더 나을 것 같습니다.
20/11/26 15:28
다른건 몰라도 보유세 확대가 답이라고 생각하는 분들을 보면 답답합니다.
보유세 오르면 인간이 집을 팔까요 옷을 안사고 외식을 줄일까요 옷안사고 외식 줄여서 내수 쪼그라들면 나라 꼴이 잘 돌아가겠습니까 반대로 보유세 못버텨서 팔고 다른데 갔다고 칩시다 그분들이 '아 인생 이제부터 욜로해야지' 생각하겠습니까 아니면 '또 한번 다른데로 튕겨나지 않게 아껴야겠다' 생각하겠습니까
20/11/26 15:43
(수정됨) 보유세 자체는 [못 버티고 팔게 하는] 효과는 있지만, 그것보다 [버티기 위해 소비를 줄이는] 효과가 더 크다는 말씀도 잘 알겠습니다. 그런데 양도세도 줄이고 보유세도 줄이면, 부동산 투자에 대한 수익률은 급격히 올라가지는 않을까요? 이 경우라면 부동산 투자수요가 급증해서 부동산 가격이 더 올라갈 수 있잖아요.
일반적인 보유세 증세가 소비위축을 초래할 수 있다면, 1. 다주택자에 대해서만 보유세를 매우 무겁게 과세하는 방안, 2. 다주택자의 신규주택 취득행위에 대한 취득세를 중과세 하는 방안은 어떻게 생각하시나요? 추가로, 생각을 좀 해보니.. 위에 댓글을 통해 양도세를 좀 깎아줘야 한다고 생각했었는데, 작성해주신 댓글처럼 일반인 관점으로 생각하니까 그것도 좀 흔들리네요. 여러 채의 주택을 갖고 있는 사람에게 한시적으로 양도세를 깎아줘서 시장에 주택 공급을 해줬을 때, 그 사람들이 "아싸 돈 벌었으니 이제부터 1주택 유지하면서 번 돈으로 욜로다"라고 생각하기 보다는, "양도세 인하 개꿀!! 다른 부동산으로 돈을 또 벌자!!" 이렇게 생각할 가능성이 높을 것 같습니다. 그러면 양도세 인하로 인한 정책효과도 별로 없겠네요..
20/11/26 17:33
1. 다주택자만 보유세를 매기면 좋겠지만..
얼마전 청와대 다주택자님들 지목되니까 '사연이 있다'고 하셨죠? 저는 그말도 일리 있다고 생각합니다. 다 이유가 있으니까 세금 내면서 여러채 가지고 있었겠죠 극단적으로 현 대통령님도 임기 이후 살집을 짓고 계신데 크게보면 이것도 다주택자 아닙니까? 결국 마이너리티리포트 시스템이 있는게 아닌 이상 '나쁜 다주택자'만 특정하여 과세하기는 어려울 것으로 보입니다. 물론 억을한놈 좀 생기는건 모르겠고 일단 조지자 라는 마인드로 법을 만드는 것 같아서 현 정부 하에서는 두렵습니다. 2. 이것도 결국 위와 같은 맥락입니다. 양도세인하와 관련해서는 사람마다 생각이 다르겠지만 저는 시장주의자에 가까워서 거래세가 줄고 거래가 활성화 되면 차라리 공정가격을 찾아갈 것이라는 생각이 있습니다. 물론 지금처럼 공급 다 틀어막은 상황에서는 무슨 짓을 해도 답이 없을 것 같긴 하지만요
20/11/26 17:33
하나하나가 너무나 정확하게 잘 분석하셔서 이 댓글 바탕으로 부동산정책 관련된 FAQ 글 써셔도 될듯 싶네요.
10번 재건축 막아놓은 것 좀 풀고 분상제도 없애버리는 바로 할 수 있는 것들도 있는데 너무 답답하네요.
20/11/26 12:01
http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/11/09/2020110900963.html
강남 급매 매물이 풀리고 있다는데, 좀 가격이 하방으로 안정세를 탈 수 있다는 시그널로 봐야 하지 않을까요?
20/11/26 12:15
강남지역 프리미엄 붙는거 까지는 이해해요. 부촌이잖아요 그런데 서울 전체가 프리미엄이 붙고있는 지금 상황은 이해해서 끝날 문제가 아니라고 생각합니다. 그냥 서민은 서울땅 발붙이지 마라는 말 같이 들려요.
20/11/26 12:24
사실 서울에도 집값이 상대적으로 싼 곳이 있긴 하죠. 주거환경이 안좋아서 그렇지. 제가 알고 있는 강서구 화곡동 쪽 고지대 빌라들은 값이 정말 많이 싸긴 합니다. 대략 2~3억 정도면 20평 넘는 투룸 살 수 있을거에요. 찾아보면 저런 동네가 꽤 있지 않을까 싶어요. 프리미엄 붙는 곳은 다들 살고 싶어하는 주거환경이 좋은 곳이더라고요. 그래서 저는 서울에 집을 갖고 있음에도 불구하고, 상대적으로 집값 폭등이 남 일처럼 느껴지긴 합니다.
20/11/26 12:48
네 당연히 아파트는 대부분 올랐죠. 원 댓글이 [서민은 서울땅 발붙이지 마라는 말]이라고 하셔서, 그렇지는 않다는 말을 하고 싶었어요. 서민들도 서울에 발 붙이고 살고 있습니다. 근데 주거환경이 안좋고, 그래서 성남, 용인, 남양주, 경기도 광주를 대규모로 개발해서 아파트를 공급하지 않는 한 서민들이 좋은 주거환경에서 사는건 물리적으로 불가능하겠죠.
20/11/26 12:57
성남은 사실 대규모로 개발..이 계속 되고 있긴 합니다
분당 -> 판교 -> 위례 일부.. 그리고 다시 지금 구성남 재개발 웨이브 돌고 있어서 돌아가면서 신축 아파트 대단지들이 계속 생기고 있는지라..
20/11/26 13:06
여전히 공급이 안되고 있어서... 큰일입니다. 3기 신도시 토지보상도 지지부진하고... 최소 2023까지는 갈거 같고 아마 2025까지 갈거 같네요...
20/11/26 13:06
아실거 같지만 그런 곳 빌라는 살기 좋은 곳이 절대 아닙니다. 저도 어릴때 진짜 촌동네 살았었는데 한번 원룸이라도 사니까 그런 곳 절대 다시 가고 싶지 않더라구요...
20/11/26 13:08
당연히 그런 곳에 오래 살았으니까 잘 알고 있습니다. 살기 좋은 곳은 아니지만, 그렇다고 못 살 곳은 또 아니기도 합니다. 흐흐 아무튼 서울에 살기 좋은 아파트는 확실히 수요보다 부족할 것 같고, 그러면 신축아파트 대규모로 공급하는 것 외에는 무슨 방법이 있을까 싶습니다.
20/11/26 12:27
강남3구 증여가 30%면 좀 많긴한데 엄청 높은 비중은 아니라는 느낌입니다. 송파 강남 서초가 사이좋게 서울시 아파트수 2 3 4위라 원래 좀 포션이 많거든요.
그건 그렇고 진짜 미친듯이 오르네요. 저희 부모님집도 꽤 오르긴 했는데 다른곳이 워낙 미친듯이 올라서 상대적으로 잃은(...)느낌입니다.
20/11/26 12:54
사실 집하나 갖고 있는 사람도 세금 때문에 자가인데 월세사는 꼴이라.....-_-; 결과적으로 정권 엎어질때까지 버틸 여력이 있는 부자들만 노나겠죠. 물론 가장 망한건 수도권 무주택자 맞습니다...
20/11/26 13:14
어차피 근로소득 모아도 집 있는 사람과의 격차는 무한히 벌어질 거고, 어설프게 근로소득 모았다가는 복지혜택도 못 받으니, 그냥 젊을 때는 버는 족족 다 쓰고 근로능력 상실할 시기오면 공공근로, 실업급여 반복하며 공공임대주택 사는 게 그나마 제일 효율적인 거 같아요.
20/11/27 01:48
집 하나 가지고 있는 사람도 아크로 리버파크같은 한 채 아니면 다른집은 더 올라서 그냥 가난해지지 않았을뿐이죠. 그 집 팔아서 갈 상급지는 더 많이 올랐으니까요. 전월세 세입자는 그냥 3년동안 K-부동산인버스3X 들고 있는 포지션이라 망한거고요.
20/11/26 13:06
그러면서 청약 로또 만들어서 온국민이 거기에 매달리고 있는데
1인 가구는 거기서 완전 나가리되고 있어요 진짜 내인생 최악의 정부... 토나옵니다
20/11/26 13:19
진짜 너무 짜증나요. 곧 직장 때문에 이사해야 하는데 전세는 없고, 월세는 치솟고...
저를 이렇게 하루하루 스트레스 주고 못 살게 구는 정부는 처음이에요.
20/11/26 13:29
올 12월까지 법인매물, 내년 6월 1일 전까지 다주택자 매물, 내년 임대사 만기 물량...아무리 시장에 나와봤자, 집값안정엔 언발에 오줌누기이죠.
24번의 미친 뻘짓으로 ...시장논리에 의한 시스템이 완전히 파괴되어 버렸기 때문입니다. 이 비정상적이고도 위태위태한 상황이 어떻게 흘러갈지 예측 불가이지요. 팽창할 대로 부풀은 가계부채가 터지고, 실물경제가 폭-삭 내려앉는 최악은 면했으면... 싶은 심정입니다. 못가진 국민을 위한다는 말을 입에 달고 사는 자들이 권력을 잡으면, `그 국민`을 가장 고달프게 만든다는 말이 진리군요.
20/11/26 14:41
강남30%면 생각보다 낮은걸수도 있어요. 사람이 많이 사는곳이라... 즉 심리는 강남뿐만 아니라 서울아파트 전체가 오를것이고 반드시 사수해야한다는것.
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