https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000119

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kb에서 매년 내는 보고서인데 역대급 부동산 랠리가 이어진 올해에 대한 평가와
내년 전망에 대한 부분이 있어 소개해보고자 합니다.

올해 주택 매매 부분은

2020년 11월까지 주택 매매가격은 6.9% 상승했으며 수도권이 9.2%로 상승세를 주도했다. 지난해
강력한 규제 정책을 담은 12.16대책에 이어 올해 2.20일, 6.17일, 7.10일, 8.4일, 11.19일에 연이어 주
택 관련 대책이 발표되었지만 시장의 불안정은 계속되었다.
매매가격의 상승은 단순히 가격뿐 아니라 거래량의 상승을 동반했다. 올해 거래량은 2015년 이후 최
대치를 기록할 전망이다. 11월까지 주택 매매거래량은 약 110만4천 건으로 2015년(약 119만4천 건,
2006년 조사 이래 최대치) 수준과 유사할 전망이다. 최근 몇 년간 거래량이 80~95만 호 내외인 점을 감안
한다면 상당수의 가구가 주택시장으로 몰려들었음을 알 수 있다. 11월까지 거래량은 전년 동기 대비
66% 증가했으며, 수도권이 72% 늘어 상대적으로 높은 증가율을 보였다. 올해 증여 거래도 많았다는
점을 감안한다면 실제 소유 이전은 2015년 수준을 뛰어넘을 가능성이 크다
최근 주택가격의 불안 요인으로 가장 크게 거론되는 것 중 하나는 공급 물량 감소다. 주택 건설 인허
가 승인 실적을 보면 2015년 약 76만5천 호로 정점을 기록한 후 지속적으로 감소하고 있다. 2020년
10월까지 인허가 실적은 32만6천 호로 전년 동월 대비 7.8% 감소했다. 지역별로는 수도권이 13.2%
로 비수도권에 비해 큰 폭의 감소세를 보였다. 최근 수도권의 공급 우려가 지속되는 이유다

올해 전세시장 부분은
매매시장의 불안과 함께 2020년 주택시장의 화두는 전세시장이다. 올해 초부터 완만하게 상승하던
전세가격은 임대차법이 시행되면서 상승률이 확대되었고, 전세가격은 11월 말까지 5.4% 상승했다. 특
히 수도권이 7.3% 상승하면서 매매시장과 동일하게 상승세를 주도했다. 서울은 7월 이후 월평균 약
1.4%의 높은 상승률을 기록했다. 광역시 역시 가파른 상승세를 보이면서 3.9% 상승했으며, 비수도권
은 마이너스에서 플러스로 전환되었다.
전세시장은 지난 4년간 매년 1% 미만의 상승률을 보이면서 안정세를 나타냈다. 최근 몇 년간 입주
물량이 많았고, 매매시장 호조의 영향으로 전세 수요 역시 매매 수요에 합류했기 때문이다. 그러나 지
난해부터 추세 변화가 나타나고 있다. 매매시장의 규제 강화와 높은 주택가격에 대한 부담으로 전세 수
요가 증가하기 시작했고, 임대차법 시행 이후 전세 물량이 급감하면서 전세시장 불안이 확대된 것으로
보인다. 2010년 이후 전세가격 급등기의 재현에 대한 우려가 커지고 있는 상황이다. 전세시장의 불안은
서민 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 전세 공급자가 다주택자라는 점을 감안한다면 다
주택자 규제에도 제약요인이 생긴 셈이다


2021 주택시장 대한 전문가 전망은

● 2021년 수도권 매매시장은 5%이상 상승, 비수도권은 1~3% 상승 예상
- 수도권 및 비수도권 모두 상승할 것으로 예상하나, 중개업소에 비해 하락 예상은 높은 편
- 상승요인으로 수도권은 전세시장 불안에 따른 매매전환 수요증가(24%)와 공급물량부족
(21%)을 지적, 비수도권은 유동성(22%) 및 매매전환 수요증가(19%)를 주목
- 하락요인으로는 수도권은 세금강화와 대출규제, 비수도권은 경기침체와 세금강화를 꼽음

● 전문가의 상당수는 전국 전세가격 상승률을 5%내 상승으로 예상
- 수도권 전세가격은 7%이상 상승할 것이라는 의견(33%)도 높은 편
- 전세매물 감소 및 매매가격 급등에 따른 전세수요 증가는 가격 상승요인으로 작용할 전망

● 2021년 주택시장 안정화를 위해 재건축·재개발 활성화 및 양도세 인하 필요성을 주장
- 매매 및 전세시장은 2023년이 되어야 안정화될 것으로 예상
- 전문가들은 주택시장 안정화를 위해 1순위로 도심 재건축·재개발 활성화를 꼽았으며, 양도세
인하를 통한 거래활성화 및 신규택지 추가공급의 필요성을 지적

● 투자유망 부동산으로 분양 아파트가 1순위, 재개발 선호도 크게 부각
- 신규 아파트 분양에 투자 선호도가 여전히 높은 가운데, 건설사는 정비사업에도 높은 관심
- 향후 지역별 주택경기에 대해선 전문가 상당수가 서울과 경기를 양호지역으로 선택, 1순위로
는 77%가 서울을 지목

● 분양계획 물량은 증가 예상, 주택경기 호조세 지속 및 높은 주택수요 반영
- 분양시장 전문가들의 상당수는 2021년 분양계획 물량이 2020년과 비슷하거나 증가할 것으 로 예상

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사실 주택가격 상승에 대한 부분은 여러 글에서도 언급되었던 바 있고
내년에도 상승 랠리가 이어질 거라는건 당연한 예상이긴 합니다.
저는 긴 내용의 레폿 중 비수도권 주택 부분에 대한 결과에도 눈이 가더군요.

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최근 수도권 주택시장의 급격한 가격 상승세에 비해 비수도권 주택시장은 상대적으로 안정적인 흐름
을 보인다. 대전을 제외하고는 대다수 지역에서 상승세가 둔화되거나 또는 여전히 하락세를 보였기 때
문에 비수도권의 장기 침체에 대한 우려가 존재하기도 했다.
그러나 우려와는 달리 수도권 주택시장이 여전히 상승세를 보이는 가운데 2020년은 비수도권까지
전 지역에서 상승세를 나타냈다. 거래량과 매매가격 상승 심리가 증가하고 비규제 지역과 낮은 매매전
세비가 여전히 투자 수요에 매력적으로 다가오고 있다. 가장 우려되는 점은 내년에 전체적으로 입주 물
량이 감소한다는 것이다.

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해당 부분 그래프를 보면 작년 재작년까지 마이너스를 기록하며 정부의 전국 주택가격은 안정화되었다는
주장에 도움을 줬으나 올해는 반등하여 대구,부산 울산은 5%이상의 상승세 기타지방도 2%선의 상승세를 보여줬습니다.
올해 부동산 얘기가 나올때 수도권과 지방의 가격 격차가 심해지며 양극화가 심해질 거라 예상했는데,
그런 예상을 보기 좋게 허물어버리는 결과가 나왔네요..
전문가 예상처럼 다시 보니 선녀다 하면서 서울쪽이 다시금 폭등할 거 같은데...내년을 봐야겠네요