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25/02/06 16:00
어설프게나마 구글링해본 결과 통상적으로 계약 종료를 통보한 시점부터 2개월치에 해당하는 월세 및 관리비를 지불하는 경우가 대부분이라고 하긴 했습니다
이런 경우는 아마 집주인과 합의를 보아야겠죠?
25/02/06 16:17
계약 만료 3개월 전 퇴실 통보를 해야했으나 글쓴이님 사정으로 인해 못했고 한 1개월 반 정도 전에 말했단 거죠? 정말 고약한 주인이면 재계약 시작시점 그러니까 3월부터 3개월치 월세 달라고 할 수도 있었을 겁니다. 일단 그건 피하셨으니 다행인거라 생각하고요. 3월 1일부터 집을 비우실 건데 월세는 4월 중순까지치를 내야되는거죠? 그럼 아직 2개월 넘게 남았으니 부동산과 친하게 지내셔서 세입자를 빨리 유치해보는게 어떨까 싶네요. 님 이어서 살 세입자가 생기면 깔끔하게 마무리가 되지 않을까 싶습니다.
그리고 [보통 특약사항에 퇴실 의사를 밝힌 후부터 ~개월간의 월세를 의무적으로 내야한다 라는 특약이 있는걸로 알고있는데 제가 가진 계약서에는 해당 내용이 없습니다.] 이 부분은 저기 8조에 계약이 자동으로 연장된다가 써있어서 내용이 없다고 보긴 어렵지 않나요? 여튼 그렇게 최악은 아니신 것 같아요.
25/02/06 16:46
깔끔한 답변 너무 감사합니다!! :)
어렴풋이 1월 20일부터 3개월 치 월세를 내야하는게 아닌가 싶었는데 이 부분이 맞나보군요 :) 그러면 특약 7조의 경우 월세도 내고 복비도 내고 관리비도 내야한다고 이해하면 제일 좋을까요?
25/02/06 17:06
1. 현재 상태에서 임대차계약 종료기간 -> 1월 20일부터 3개월지난 시점이 임대차계약의 새로운 만기가 됨
그 전까지는 질문자가 집을 비우든지 사용하든지 관계없이 계약에 따른 임대료, 관리비 등 지급 의무 있음 2. 4월 20일 이후 새로운 세입자가 구해지는 경우 복비 지급의무 없음(만기가 되었으므로) 다만 4월 20일 이후에도 집을 계속 점유하는 경우 월세상당액 부담하여야 하므로, 임차권등기하고 집을 비워주는 것이 좋음 3. 4월 20일 전에 새로운 세입자가 구해지는 경우 기존 임대차계약이 그 시점에 합의해지 되는 것이므로 그 때부터 임대료등 지급 의무 소멸 복비의 경우에는 기존 임차인이 부담(만기전 해지이므로)
25/02/06 22:08
1번은 확실히 이해했습니다
2번은 최악의 상황이지만 만약의 수라고 생각하겠습니다 흐흐 3번이 가장 이상적인 상황이겠지요 :) 자세하게 알려주셔서 너무 감사합니다!!
25/02/06 18:30
주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."라고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인이 임대차계약의 갱신 여부에 대하여 통지하여야 할 의무는 계약 종료 전 6개월 전부터 "2개월 전"까지의 기간 동안 통지하면 충분한 것입니다. 또한 주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하고 있습니다. 그런데 질문자 분의 임대차계약을 보면 특약 제8항은 "만기 3개월 전에 재계약 여부를 임대인에게 통보하기로 하며, 이를 이행하지 않을시 계약은 동일조건으로 자동연장된다"라고 규정하고 있습니다. 이는 임차인으로 하여금 주택임대차보호법이 규정하는 "2개월 전"보다 빠른 "3개월 전"에 계약갱신 거절을 하지 않으면 계약을 연장시키는 것으로써, 주택임대차보호법에 비하여 임차인에게 불리한 조건이므로 효력이 없는 특약입니다. 위와 같이 특약 제8항은 효력이 없고, 주택임대차보호법에 따를 때 질문자 분의 경우 계약 만료일인 2025. 3. 1.보다 2개월 전에만 계약 종료의 의사를 밝히면 계약은 갱신되지 않습니다. 그런데 질문자 분은 2개월 전인 2025. 1. 20. 계약 종료 의사를 임대인에게 적법하게 통지하였으므로, 질문자 분의 임대차계약 종료일은 본래의 종료일인 2025. 3. 1.입니다. 따라서 집주인은 2025. 3. 1.에 주택의 인도와 동시에 보증금을 반환해야 하고, 질문자 분은 그 이후의 월세나 관리비를 부담할 필요가 없습니다. 질문자 분과 유사한 경우의 판례로 수원지방법원 2023. 7. 20. 선고 2023가단506865 판결(제1심), 수원지방법원 2024. 3. 7. 선고 2023나22473 판결(제2심)이 있으므로 링크하여 드립니다. 제1심 판결문 중 하단의 '나. 판단 (1) 임대차보증금 반환 주장에 관한 판단' 부분을 참조하시면 됩니다. (제1심) https://www.dropbox.com/scl/fi/w7uthcaynij0xnb5i19ce/_2023-506865.pdf?rlkey=hnmnky302f1z58pasl9yykkfp&st=zd9p0t0g&dl=0 (제2심) https://www.dropbox.com/scl/fi/z8a9vp2k3150brpuh6itu/_2023-22473.pdf?rlkey=88vyofjzkql37vjkfdm2f1r7z&st=tpy68ffd&dl=0 또한 유사한 법리가 적용된 경우로 광주지방법원 2024. 4. 24. 선고 2023가단544927 판결, 서울중앙지방법원 2021. 7. 9. 선고 2020나55864 판결 또한 링크합니다. https://www.dropbox.com/scl/fi/2ual65z4o0bjclcbuydj7/_2023-544927.pdf?rlkey=z3aeerl3ntlpoww0cwmrwrff2&st=whk41qn2&dl=0 https://www.dropbox.com/scl/fi/ir8io1hbfyl05t9i8sbms/_2020-55864.pdf?rlkey=v1brzmrqymqy8wjpswiobadu0&st=8wigkrio&dl=0
25/02/06 22:07
상세한 답변 너무나도 감사합니다!!
평소에 정말로 무지했던 부분이라 이번 기회에 열심히 공부하고 있습니다 링크주신 판결도 어렵지만 한번씩 읽어보도록 하겠습니다 한가지 궁금한 점은 [질문자 분은 2개월 전인 2025. 1. 20. 계약 종료 의사를 임대인에게 적법하게 통지하였으므로, 질문자 분의 임대차계약 종료일은 본래의 종료일인 2025. 3. 1.입니다.] 부분인데 저는 2개월 전은 60일 전으로 해석했는데 개월 수로 2개월 전, 즉 3월 1일에서 2개의 개월을 뺀 1월에만 통지했다면 주택임대차보호법에 따라 본래의 종료일에 계약이 만기될 수 있는걸까요?
25/02/06 23:40
아 제가 그 부분을 잘못 판단했습니다ㅠㅠㅠ 2개월 전은 60일 전으로 해석함이 맞고, 2025. 1. 20. 통지를 하셨다면 2개월 미만이 남은 시점에 통지하신 것이 되어, 계약은 주임법 제6조 제1항에 의해 동일한 조건으로 갱신된 것이 됩니다(동조 제2항에 따라 갱신된 기간은 2년으로 보나, 임차인이 그것보다 더 짧은 기간으로 주장하는 것은 인정됩니다).
그리고 이와 같이 갱신된 경우 주임법 제6조의 2 제2항에 따라 임차인이 해지를 통보한 후 3개월 후 해지의 효력이 인정되므로, 2025. 4. 20. 계약이 종료됩니다. 앞서 설명드린대로 위 특약 제8항은 주임법에 위반되어 효력이 없는 것은 맞으나, 그렇다하더라도 통지한 시점이 주임법 상의 ‘2개월 전’을 경과하였으므로, 2025. 4. 20.까지의 월세 및 관리비 지급의무를 부담하시게 됩니다. 위의 karlstyner님이 말씀하신 것이 맞습니다. 혼동을 끼쳐드려 죄송합니다.
25/02/07 02:11
참고로 덧붙이자면 법률상 [2개월]이랑 [60일]은 다릅니다.
기간에 대해서는 민법 제6장 제155조~제161조에 규정되어 있습니다. 제 6 장 기간 제155조(본장의 적용범위) 기간의 계산은 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없으면 본장의 규정에 의한다. 제156조(기간의 기산점) 기간을 시, 분, 초로 정한 때에는 즉시로부터 기산한다. 제157조(기간의 기산점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다. 제158조(나이의 계산과 표시) 나이는 출생일을 산입하여 만(滿) 나이로 계산하고, 연수(年數)로 표시한다. 다만, 1세에 이르지 아니한 경우에는 월수(月數)로 표시할 수 있다. 제159조(기간의 만료점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다. 제160조(역에 의한 계산) ①기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다. ②주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다. ③월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다. 제161조(공휴일 등과 기간의 만료점) 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다. 이제 2025.03.01의 [2개월 전]을 계산해보면 [2024.12.31]이 됩니다.(이날까지 계약연장 유무를 통보 및 도달해야 함.) 그런데 [60일 전]은 [2024.12.30]이 됩니다. 가. [2개월 전] 계산흐름 1. 2025.03.01에서 초일불산입 적용(제157조) 2025.02.28부터 역산(거꾸로 계산) 2. '2개월'이므로 제160조를 적용하여 역(曆)에 의한 계산. 28일이 2월의 처음일(역산이니까 말일이 처음일이 됨)이므로 제160조②항은 적용하지 않고 제159조 적용하여 기간말일의 종료로 만료. 즉 25.01.01 00:00:00. (02.01{1개월}->01.01{2개월}) 3. 2개월 '전까지' 이므로 [24.12.31 23:59:59]까지 [통지가 도달]해야 합니다. 나. [60일 전] 계산흐름 1. 2025.03.01에서 초일불산입 적용(제157조) 2025.02.28부터 역산(거꾸로 계산) 2. '60일'이므로 2025.02.28을 1일째로하여 역산하면 60일째 되는 24.12.31 00:00:00(기간말일)에 만료. 3. 60일 '전까지' 이므로 [24.12.30 23:59:59]까지 [통지가 도달]해야 합니다. ※ 혹시 틀린 부분이 있으면 어느 분이라도 지적해 주시면 감사하겠습니다. ※ 참고하면 좋은 글 1. ( https://www.mylawstory.com/23766 ) ※ 참고하면 좋은 글 2. ( https://www.mylawstory.com/18030 )
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