2018, 2019년에 거래의 증가가 꽤 특징적이긴 하지만 아직 정점권이라고 보기는 어려울것 같습니다.

과거에 봉우리를 형성했던 2002~2003년은 2001~2002년의 분양시장 붐과 관련이 있는 것으로 추측됩니다.

그 붐이라는 것은 '인기가 많다'는 의미 뿐만 아니라 '양이 많다'는 뜻의 붐이기도 해서, '지금 분양이 많으니 앞으로도 계속 많을거다'라는 기대가 그린벨트 지역 토지 거래를 늘게 했을 수 있습니다.

2001~2002년에 분양을 했던 사업자들이 분양을 통해 들어오는 현금을 토지에 재투자하는 수도 있고, 후발주자가 따라오는 수도 있고, 사업자가 아닌 대중이 후발로 들어오는 수도 있습니다. 후발로 그렇게 들어오는 수준에서 정점을 만들었다고 볼 수 있겠습니다.

그러나 2018~2019년에는 '후발'이란게 있을리가 없습니다. 2016년이면 모를까 2017년부터는 상식을 갖춘 사람이라면 기대감을 가지기 어렵기도 했으니 '후발'이란거 자체가 성립되지 않습니다.

'불나방'같은 것이 아닌, 매우 전문적인 사업가들의 선취매로 해석할 수 있어 보입니다.

아마도 개발이 매우 많을 내년에 거래도 아주 많다면 그때부터는 2002~2003과 비슷한게 되겠습니다. 

 

최근에 확 늘어났었던게 보입니다. 

면적보다는 필지 수가 좀 더 강세의 경향이 있는 것 또한 확인됩니다.

서울에서 면적이 2018년에 위로 삐죽하게 솟은게 있기는 하지만, '경향'이라는걸로 볼때는 필지 수 기준 거래가 과거 몇년에 비해 레벨업해 있는게 훨씬 의미있어 보입니다.

 

필지수에 비해 면적의 증가는 상대적으로 작습니다. 

같은 면적을 확보하기 위해서는 과거에 비해 더욱 많은 수의 거래량이 필요합니다. 

거래의 양을 늘리는 방식으로 면적을 확보했다고도 할 수 있겠습니다.

경기도 기준으로는 개발이 이미 절정을 이룬 2002년이 아니라 준비 단계에 있는 1999년과 같은 형태의 거래가 2019년에 발생했다고 봐야하지 않을까 싶습니다. 위에서 얘기했듯 선취매성 거래라는 것입니다.

준비단계라고 하지만 확정에 가깝기에 매도는 약하고 매수가 강합니다. 그러니 일정 면적을 확보하기가 어려워집니다. 거래량의 증가보다 면적의 증가가 약합니다.

그런 경향의 발생 시점은 2017년 하반기로 보입니다.

과거에는 까만색이 밑으로 확 쳐져있던 시기가 있었고, 비슷한 쪽으로 바뀌었다가, 대략 2017년 하반기부터는 까만색이 회색보다 위로 안착합니다.

개인적인 생각으로는 향후 '후발' 거래의 핵심이 되는 여러가지 것들 중 '민간펀드'도 있게 되지 싶습니다.

'뉴딜'이라는 것과 관련해서 특별한 목적을 가지고 만들어지는 개별 민간펀드같은 것이 있을 수 있겠고, 기존에 존재하는 펀드들도 거래에 작용을 하겠죠.