저도 어제 PD수첩을 보았고 내용은 충격적이더군요.
하지만 저는 평소에 전세라는 제도 자체가 현재의 국내 시점에서는 위험하다고 생각하고 있습니다.
어쩌면 자가 보다도 큰 리스크를 안고 있다고 생각합니다.
그런 부분에서 공감되었던 글을 소개해 봅니다.
대전 내집마련 커뮤니티 라는 곳에 꽤 오래전에 올라왔던 글인데,
내용이 좋고 공감이 많이되어 긁어놓았던 글입니다.
시기는 박근혜 정부 초중반 즈음에 올라왔던 듯 합니다.

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전세는 존속될까?

몇일전에는 아내가 2580에서 전세에 대한 이야기가 나온다고 해서 그걸 봤습니다. 그런데 전세에 대해서 한 분이 거기서 이런 말을 했습니다. 월세는 너무 비싸고 전세는 모아두면 내돈이니까 전세를 꼭 살고 싶다는 것이었습니다. 즉 집주인이 전세금을 팍팍 올리더라도 한사코 전세를 유지하려고 하는게 당연한 것 아니냐는 것이죠.

오늘 아침에 몇분에 지나지 않기는 하지만 또 전세의 전망에 대해 한 기자가 보도를 하는 것을 들었습니다. 월세와 전세금을 은행이자로 환산한 것과 비교하면 전세는 서민의 주거비를 줄여주는 제도라는 것이며 전세가 점점 줄어드는 추세에 있기는 하지만 월세로 전환하려면 엄청난 규모의 전세금을 집주인들이 물어줘야 가능하기 때문에 결국 전세는 없어지지 않을 거라는 이야기가 나왔습니다.

몇년전에 전세가 없어질거라는 말을 하면 사람들은 그런 턱도 없는 이야기를 하냐고 말하는 경우가 있었습니다. 이제 전세가 실제로 줄어들고 있는 것이 보이자 사람들은 전세가 아주 없어지지는 않는 다는둥, 전세는 사라져서는 안된다는 둥하는 이야기를 합니다.

저로서는 그런 이야기가 어떤 세뇌를 하고자 하는 것인지 아니면 세뇌를 당해서 그런 이야기를 하는 것인지 알수 없는 기묘한 이야기라는 생각이 들었습니다. 이것은 혹시 집주인으로 대변되는 부유한 사람들이 전세금을 갑자기 달라고 하면 곤란하니까 퍼뜨린 광고를 국민 모두가 줄줄 외우고 있는 것은 아닐까요?

전세가 없어지던 말든 나하나만 생각한다면 저는 전세를 살지도 않으니 큰 상관은 없습니다만 위험한 이야기가 마치 당연한 이야기처럼 여기저기서 떠도는 것에 대해 몇가지 생각이 떠오르는 것을 막을 수가 없었습니다.

흔들리는 전세제도의 기본적 전제

전세에 대해 기본적으로 인정하고 넘어가야 하는 것이 있습니다. 전세제도의 근본에는 전세금을 돌려받을수 있다라는 것이 전제되어 있습니다. 전세금을 한푼도 돌려받을 수 없다면 전세를 들어가는 사람이 하나도 없겠죠. 전세는 빚이며 그것도 악성의 빚입니다.

전세는 한국에만 있는 계처럼 한국에만 있는 사금융제도입니다. 전세가 좋은가 월세가 좋은가 하는 것은 구체적으로 한건 한건의 계약상황에서는 각각의 조건에 달려 있는 문제이겠지만 월세를 전세를 은행이자로 환산한 것과 비교한후 전세가 훨씬 싸니까 좋다라고 하는 것은 여유돈을 안전한 은행에 넣는 대신에 도박판이나 매우 부실한 저축은행에 넣어서 이자를 받으면 훨씬 더 이자를 많이 받으니까 당연히 그런데에다가 돈을 집어넣어야 한다는 말이나 마찬가지입니다.

물론 그럼에도 불구하고 전세제도는 한국의 주된 거주형태의 하나로 존속해 왔습니다. 그것은 오직 집이 부족하여 길게보면 항상 새로 전세를 들어올 사람이 있어서 전세금을 좀처럼 떼이지 않았다는 이유, 부동산 가격이 항상 상승해 왔다는 이유 때문입니다.

그리고 그런 시대는 이미 2007년 이후 사라졌습니다. 대폭락이 올지도 모른다는 사람이 많고 그렇지는 않더라도 인구구조를 봤을 때 전체 부동산의 상승을 상상하기란 어렵다는 것이 당연한 이야기입니다. 미래에도 지역에 따라 어떤 부동산인가에 따라 지역의 개발에 따라 부분적으로 오르는 곳이 있을수 있겠지만 전체로 보면 2007년 이전처럼 상승하기 어렵다는 것입니다.

얼마전에 은퇴자금을 저축은행상품에 넣어서 매년 3-4천의 이자소득을 올리다가 2억을 한꺼번에 날린 사람의 이야기를 들은 적이 있습니다. 이분은 이자가 낮은 곳에 돈을 넣고 은퇴자금을 갉아먹는 것이 어리석은 일이라고 생각했을지도 모릅니다. 그래서 수익이 더 나는 곳에 돈을 넣고 매년 1-2천만원씩 더 벌었을지도 모릅니다만 그러다가 2억을 날리게 되면 10여년 이자 안받은 것처럼 됩니다. 저축은행에 돈을 넣고 이자를 좀 더 받은 것이 공짜가 아니었다는 말입니다. 결국 10년 20년 단위로 길게 보면 위험을 무릅쓴 돈의 운용은 댓가를 치루게 됩니다. 종종 푼돈 보고 큰돈 굴리다가 엄청난 돈을 한몫에 잃어버리게 됩니다.

요즘은 깡통주택 이야기가 나오면서 전세금을 날린 사람들 이야기가 종종 흘러나오고 있습니다. 수도권의 전세 가구가 59만가구인데 그중에서 19만 가구가 경매로 넘어가면 전세금을 날리는 깡통주택이라고 합니다. 이런 상황에서도 전세는 돈을 모으는 방법이니 더 싸다느니 하는 말을 일반론적으로 외우는 것은 무슨 세뇌가 있지 않고서는 있기 어렵다는 생각조차 듭니다. 2-3년 별일 없다가 한번만 문제가 생기면 전재산이 모두 날아갈 판인데도 전세는 안전하다는 확신이 어떻게 그렇게 견고할수 있는지 모르겠습니다. 그건 마치 빨간불일때도 항상 길을 건넜지만 나는 아직 무사하다고 자신만만해 하는 사람이나 마찬가지입니다. 무슨 일이 났었다면 대개 죽었겠죠. 자신이 아직 무사하다는 것이 빨간불일때 길을 건너도 된다는 것의 증거가 아닙니다.

전세제도에 대한 기묘한 어법

집주인이 월세로 전환하려면 전세금을 환원해야 하기 때문에 전세제도가 사라지지 않을 거라는 어법은 참으로 기묘하게 들립니다. 그것은 마치 아이엠에프나 전쟁이 터지면 많은 사람이 고통을 받을 테니 아이엠에프가 터지지 않을 거라는 식의 어법입니다.

전세와 월세를 비교할 때 전세를 은행이자로 환산해서 월세와 비교하는 것은 한가지 나쁜 착각을 불러일으킵니다. 그것은 집주인들이 전세금을 받아서 그 돈을 은행에 넣고 그 이자를 받아서 소득을 올리고 있다는 식의 착각입니다.

물론 그것은 사실이 아니죠. 요즘 하우스 푸어라는 말이 유행하지 않습니까. 강남의 아파트 주인들이 어떤 상황인가를 조사해보면 집은 10억이 넘을지 몰라도 전세주고 융자까지 몇억씩 낸 집이 엄청나게 많습니다. 전세를 구하는 사람들은 융자를 내지 않은 집을 찾기가 어려워서 부동산에서 융자없는 집이라고 하면 전세금이 비싸도 인기가 있다고 합니다.

결국 전세금은 대개 집의 가격상승을 노리고 레버리지로 대개 쓰였습니다. 자기돈 없는 사람이 융자에 전세끼고 집을 사고 그런 사람이 많으니까 집값은 더 잘 올랐죠. 전세금 계약서는 사람들이 굳게 믿고 있는 약속어음같은 화폐나 마찬가지입니다. 사람들은 원하면 그것을 돈으로 바꿀수 있는 부도나지 않는 돈이라고 굳게 믿지만 부동산 하락세가 5년이나 계속된 지금, 분당같은 곳은 36%나 주택가격이 떨어졌다는 지금 그 약속어음들은 불안한 어음들입니다.

저는 깡통주택이 위험하다는 말만을 하는게 아닙니다. 그건 개인의 차원이죠. 전체 경제차원의 문제도 있습니다. 불안하면 누군가 먼저 전세금 계약서라는 어음을 돈으로 바꾸겠죠. 전세가 경매라는 과정을 통해서건 집주인이 월세수입이 좋아서 그렇게 하는 것이건 월세로 전환되는 순간 한국경제라는 울타리 안에서 집한채분의 전세금이라는 유가증권이 사라집니다. 아파트 가격상승도 모잘라서 전세금이라는 유가증권의 이용으로 한국경제안에 돈이 크게 흘러다니게 만들때는 좋았지만 주택가격상승세가 멈추고 전세제도가 사라지기 시작하면 그 과정이 거꾸로 재현되지 않겠습니까? 이세상에 공짜는 없으니까요.

전세자금규모는 수도권에서만  720조라고 합니다. 전세제도의 종말이란 한국경제에서 천조 이상의 돈이 사라지는 것이니 돈이 귀해지는 뼈아픈 시대가 될것입니다. 그런데 뼈아프니까 그런 시대는 절대 오지 않을것이란 논리는 맞질 않습니다. 전세를 살것이냐 안살것이냐는 개인의 선택이니까요. 누군가 대중의 상식과는 달리 위험하다는 생각이 들면 먼저 전세시장에서 빠져나가겠지요. 집주인의 입장에서도 월세를 받는 쪽이 수익을 올릴수 있으니까요. 어찌보면 전세금을 돌려줄 능력이 없는 집주인들만이 전세를 유지하는 상황이 될것입니다. 그리고 그러면 그럴수록 전세가 안전하지라는 소리를 계속 들으면서 전세시장에 남아있는 사람의 위험은 더 증가할 것입니다.

맺는 말

물론 주택계약이란 장기로 하는 것이니까 1-2년은 별일 없을 수 있습니다. 그러나 세상에 요즘 전세금 문제가 큰 사회문제가 되고 있다는 말이 나올 정도면 그때는 이미 안달해 봐야 아무 것도 할수 없는 때일 것입니다. 뱅크런이 일어났다고 하는 말을 듣고 은행앞에 가면 돈을 돌려 줄것같은지요.

돈을 차곡차곡 모으는 것은 적금으로도 할수 있습니다. 집주인에게 돈을 맡기는 대신에 보다 공신력있는 은행에 돈을 맡길수 있다는 것입니다. 비싼 월세내기 싫다고 한다면 물론 그것은 본인의 선택입니다. 그러나 그런식이라면 세상에서 보험료 내고 있는 사람은 모두 바보인 셈입니다. 선택은 당연히 개개의 상황에서 각각 다를 수 있습니다. 그러나 당연히 전세제도가 이제까지처럼 유지될거라는 확신은 매우 위험한 것입니다. 그런데도 전세는 비싸지고 전세금 규모는 오히려 급격히 늘어나고 있습니다. 수도권에서만 4년만에 무려 248조가 불어났다고 하더군요. 제게는 이것은 폭탄을 재앙수준으로 늘리고 있는 것처럼 보입니다.