서울 아파트 가격은 추석전에 화제가 되었지만, 이번 정책 영향으로 당분간 잠잠해 지지 않을까 싶습니다.
부동산을 이야기 하다보면 제가 체감하는 것과 다른 체감을 가진 분이 많으신 것 같아서 데이터로 이해해보려고
자료를 만들어봤습니다.

부동산 가격이 최고점이었던 21년도에 구매했을 때 부터 비과세 2년을 기준으로 22년도와 23년도에 각각 구매했을 때를
나눠서 자료를 만들어 봤습니다.

분석대상 아파트는 서울 30평대 아파트이고 데이터소스는 서울시 데이터입니다. 아마 전수 데이터일 겁니다.

21년도에 구매한 경우에 평균 수익률은 8.2%인데 이건 상방이 뚫려 있어서, 중간값은 3.0% 입니다.
4년동안 3%라서, 취등록세만큼도 수익이 안났습니다.

22년도에 구매한 경우에 평균 수익률은 12.3%, 중간값은 6.7% 입니다. 취등록세 3% 생각하면, 3년투자해서 3.7-9.3% 벌었습니다.
전체의 1/3은 물론 수익률이 30% 이상 인데, 절반정도는 마이너스 수익률입니다.

가격이 확 빠졌던 23년도에 구입한 경우에는 평균 29.6%의 아주 높은 수익을 봤습니다. 중간값도25.9%이고, 마이너스 수익인 경우는 거의 없습니다.

수익 금액 기준으로 보면, 아파트 팔아서 5억이상 버는 것은 쉽지 않습니다. 확률적으로 보면 매수자의 20%도 안되는 것 같습니다.

구입연도별 수익금액을 겹쳐서 보면 재밌는데, 결국 아파트는 가격이 급락한 후에 사는게 수익률을 더 높게 만듭니다.
그리고 투자 구입액별로 재미있는 결과가 보이는데, 살때 비싼게 나중에 수익률이 더 높습니다.
그리고 제가 사는 가격대의 아파트인 10억 이하의 아파트는 수익률이 낮습니다. 결국 부동산으로 큰 돈 벌려면, 비싼 아파트를 아파트 가격이 하락 한 후에 사는게 유리합니다.

혹은 마지막 그래프에서 보듯이, 아주 싼 아파트를 사는 것도 수익률이 높습니다. U 패턴이죠. 다시 생각해보면 아마 분양가 같아 보이는데 원 자료를 봐야겠네요.

그리고 되게 중요한 건데, 영끌 하면 수익률이 안좋습니다. 어차피 비싼 거 사는 사람들이 돈버는 시장이라서, 굳이 따라가봐야 리턴이 안좋습니다.