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14/06/13 17:10
비추입니다.
부동산에서 감평사 감정가를 알 리가 없죠. 이상없는 평범한 건물에 감평사 감정가가 있을리가 없고, 실제로 있다면 뭔가 이유 때문에 감정을 했다는 얘기인데, 그거 자체가 문젭니다. 감정가라고 말한 금액은 호가(시세)일거고, 호가가 25억이면 실거래가(매매가)는 20억선일텐데, 경매 낙찰가는 18억 이하일 가능성이 매우 높습니다. 이래저래 다 제하면 돈 떼일 가능성이 높습니다. 불안정한 주거환경은 둘째치고, 돈 자체를 회수할 가능성이 별로 높아보이지는 않네요.
14/06/13 17:03
비추합니다. 전세는 무조건 융자 없는 집으로 가세요...
부모님께서 융자있는 집 전세로 살다가 경매로 넘어간 집을 두번이나 사셔서 그럽니다...ㅠㅠ
14/06/13 17:06
돈이 문제가 아니라, 경매 넘어가서 내쫓기면 갑자기 오갈데가 없어집니다.
융자 있는데 들어가지 말라는 이유는, 돈을 못받을 가능성도 있어서이지만, 돈을 받게 되더라도 불안한 주거환경에 놓일 수 있는 리스크가 있기 때문입니다.
14/06/13 17:43
경매가 실시되고 최우선채권자의 채권이 만족되면 그 아래는 등기부상 을구가 싹 날라가죠.
임대차계약의 차주도 최우선변제금액 변제 받고, 선순위자 변제 끝나고 난 다음 남은 돈 받고 불만족한 채권은 원 주인에게 반환청구를 할 수 있을 뿐 그 집에서 더 살겠다고 못합니다.
14/06/13 17:49
http://blog.naver.com/lawncompany?Redirect=Log&logNo=150188121292
참고하시면 좋을 것 같습니다. 전세권계약은 물권계약이지만 임대차계약은 채권계약이기 때문에 매수인/경락자에게 물권효를 강요하는 것은 과도한 측면이 있습니다.
14/06/13 17:56
이래저래 개념이 머리속에서 뒤엉키는 바람에 제가 착각하고 있었네요.
(전세권, 채권의 물권화, 전세금, 채권, 주택임대차 보호법.. 복잡하네요 ;;) 저도 찾아보니까 말씀하신 내용이 맞는 것으로 보입니다. 감사합니다 ^^
14/06/13 17:24
경매 넘어가면 대항력 유지를 위해서 점유를 계속하고 있어야 하기 때문에
쫓겨나는게 문제가 아니라 딴 데 이사가야돼도 거기 계속 살면서 주민등록을 유지해야됩니다. 그게 문제면 문제지 낙찰 전에 쫓겨날 위험은 없습니다..
14/06/13 17:15
단순계산으로 10가구면14억, 융자7억이면 21억이네요.
감정가25억짜리가 경매에서 21억이상으로 낙찰될 수있을것인가.. 반드시 그렇다고 하기가 쉽지않죠. 아슬아슬하다..아주위험하진 않지만 안전하다고 하기도 어렵다 정도입니다.
14/06/13 17:18
큰문제 생길확률은 적어보이긴 합니다만..
이런문제는 적은확률이라도 그 단한번이 내가 되면 절대 안되는 일이니... 찜찜하면 피하시는게 답이죠..
14/06/13 17:21
융자 없는 집이 있나요?은행에서는 감정가의 50% 많으면 85%까지 해주는데 융자 해주는데 감정가는 시세에 비해서 많이 낮은 편이고
융자를 해준다고 해도 세입자들의 전세금을 빼고 가능한 부분을 해주기 때문에 융자 자체는 큰 문제가 되지 않습니다. 문제는 은행 융자를 받은 후에 그 다음에 들어 온 사람은 그 집 감정가가 얼마인지 정확히 모르기 때문인데 피해를 받을수 있습니다. 부동산쪽에서 감정가가 25억이라고 했으니 여기서 은행융자 7억+ 10가구 모두 전세금을 1억5천이라 잡을 경우 15억이니 현재 다가주 주택을 이용해서 쓴 돈이 총 22억정도 되네요.3억정도의 여유가 있긴한데 부동산에서 25억이 지금 거래되는 가격인지 아니면 은행쪽에서 내린 감정가인지 확실히 알아보세요.
14/06/13 17:55
다시 말씀드리지만, 어찌어찌 임대차 보증금을 반환 받으실 수는 있을지 몰라도 경매 넘어가서 낙찰 되는 순간 집 비워주셔야 합니다.
모든 다른 가구의 보증금이 1억 4천이라 가정할때, 저 집에 지금 먼저 돈을 타먹는 채권자들의 총 채권액이 일단 19억 6천이고요. 여기에 국세, 지방세 등 우선 변제 받는 애들이 있고, 또 이자도 있고요. 감정가액이 25억인데 유찰되고 유찰되다가 경매에서 18억에 낙찰되면? 원 집주인한테 소송걸어서 받아내셔야 하는데 원 집주인이 드러 누워서 파산신고 해버리면 말 그대로 노답입니다.
14/06/13 17:58
위 SCV 님 말씀에 첨언하여 말씀드리자면
요즘 낙찰가율을 봤을 때, 빌라 전세(몇 평인지는 모르겠으나) 1.4억인 지역에서 빌라 낙찰가율이 90%를 넘을 확률은 거의 없다고 생각됩니다. 잘 쳐주면 80%.. 대략 20억 정도에 낙찰되면 잘 낙찰되는거라고 볼 수 있을 것 같습니다.
14/06/13 17:59
지금 계약하시면 말소기준권리보다 당연히 뒤일테니 경매가 진행되어 최고가 매수인이 나오면 무조건 나가셔야 합니다. 대항력이 없다고 하죠. 다만 내 보증금을 전부다 받고 나가느냐 아니냐가 중요한 점일텐데요.
부동산에서 호가가 25억이면 실거래가는 더 낮겠죠. 그리고 경매가 진행되면 저렇게 큰 금액은 1~2차례 유찰되기 마련입니다. (최대한 보수적으로 생각해보자구요..) 위에서 시경님께서 말씀하신대로 18억정도에 낙찰이 되더라도, 낙찰가-(융자금+나머지 임차인보증금) 배당하고 나서 남는게 없으면 그냥 거리에 나앉는 겁니다. (필요비,유익비라 불리는 경매비용은 얼마 안하니까) 부동산에 가셔서 임차인 보증금 총합이 얼마인지 물어보세요. 알려줄겁니다.
14/06/13 18:28
위에 시경님, suiteman님께서 보다 깔끔하게 정리해주셨네요.
큰 건물은 유찰 생각보다 많이 일어납니다. 유찰 될 때마다 가격도 뚝 뚝.... 얼마 전 심형래씨가 타워팰리스가 경매 넘어갔는데 몇 차례 유찰 끝에 많이 싸게 나갔죠.
14/06/13 18:32
일단 융자없는 집 찾기는 거의 불가능하다 보시고...
1. 등기부등본 떼보기 2. 등기분등본상 은행융자 및 전세금(보증금포함)금액 확인 3. 융자+전세금 합산 4. 전세권설정, 확정일자 순위가 몇순위 되는지 확인 그러면 뭐 답나옵니다. 일단 25억 건물 감정가가 경매 요즘 2~3번 유찰이 기본이니 값은 떨어질테구요. 경매가에서 융자금 갚고 이래 저래 하니 뭐...대충 답나옵니다. 방금건 이론상이구요. 실제로 집주인이 맘먹고 배째라하고 먹튀하고 잠적하면 답없습니다. 경매고 나불이고 제친구가 한달전에 집 경매 넘어가서 8천 날렸는데 법무사, 변호사 6~7군데 가서 선임비 5백줄테니 돈찾아주세요 했지만 돌아오는 답변은 이런식으로 집주인이 작정하면 돈 못받는답니다. 전세권설정이니 확정일자니 우리나라 법이 세입자 보호 안해줍니다. 뭐 방한칸당 2천인가 책정해서 도움준다하지만 그것도 어렵다 하구요. 그러니 제가 경매 넘어가보고 집을 5번정도 구해본 결과 1. 부동산이랑 같이 2. 등기부등본 철저히 확인 3. 융자 및 전세금 확인 4. 왠만하면 다세대 주택 기피 5. 집주인이 함께 사는 주택 6. 집주인 직업 확인(융자를 갚아나갈 직업확실한지, 현금유통을 많이 하는 부실한 직장은 아닌지) 7. 한 가구 보면 부동산 3군데 가서 주소지 말하고 그 집과 집주인에 관한 정보 얻기 8. 확정일자, 전세권 설정 뭐 등등 방법밖에 없어요. 부디 자세히 확인해보시고 좋은집에서 구하시길 바래요.
14/06/13 18:50
그 집에 우선순위로 걸린 돈이 10개 가구 전세금: 1.4 *10 = 14억, 융자액 7억 합해서 21억인데 시가가 25억이면 좀 리스크가 있어보입니다.
문제가 생길시 시가 대로 다 받을 수 있다는 보장도 없는데 님 보다 우선순위 금액이 너무 크지 않나요..?
14/06/13 19:01
저는 100원이라도 융자가 있으면 전세 들어가지 않습니다...
더군다나 지금 보시는 집은 말이 25억이지 사실상 주인은 본인 돈 0원에 전세비 + 은행빚 만으로 집을 갖고 있는거나 거의 마찬가진데;;; 그리고 융자 있는집 들어가면 아무일 없어도 전세 나갈때도 힘들고...
14/06/13 21:39
찝찝하시면 애초부터 안 하는게 후회 없는 길이죠. 융자 없는 집 찾으면 있습니다. 발품 팔다보면 분명 있으니까 없는 집 들어가세요. 이런 고민을 한다는 자체가 애매하니까 그런거니 안 하는게 낫습니다.
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