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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2024/04/27 12:18:39
Name
Subject [질문] 임차권 등기 관련 궁금한 점

안녕하세요. 전세 기간이 만료되었는데 보증금(2억 상당)을 받지 못하고 있는 상황입니다. 이런 상황이 처음이라 이것저것 알아보고 있습니다.

제 상황은, 6월 초까지 이사를 가야 합니다. 그래서 그때까지 보증금을 받지 못하면 임차권 등기 설정을 해놓고 가야 할 것 같은데요
문제는, 임차권 등기 설정이라는 게 참 애매한 것이더군요. 부동산 중개업자들은 일반적으로 다음과 같이 말하더군요.

"임차권 등기 설정이 되면 부동산에서 그 매물을 손님들에게 보여주지 않는다(신용 문제 때문). 그러니 집은 계속 안 나갈 거고 너는 보증금을 못 받고... 악순환이다."

문제는 제가 그것을 모르진 않지만, 집을 비우고 돈도 못 받은 채 이사갈 수는 없는 노릇이니까요. 딜레마에 빠지게 하는 논리라는 생각이 들었습니다. 한편, 집앞 부동산 사장님은 오랫동안 이 집 거래를 맡아오셨는데, 그냥 하루라도 빨리 임차권 등기 신청하는 게 좋다고 하시더라고요.

현 집주인이 일단 돈이 없는 사람은 아니다, 집 근처에 상가 및 원룸 운영하는 건물도 하나 있다. 단 성격이 매우 고지식하다고 해서 쉽게 보증금을 주지 않을 것 같다고요. 어차피 임차권 등기 해놓고 만약에 경매라도 넘어간다면 이 집을 포기할 사람은 아니다. 이 집이 매우 위치가 좋기 때문이라 그렇다고 하더군요.(2호선 강남 인접 초역세권)

이 말을 들을 땐 그럴 듯하다고 생각했는데.. 막상 돌이켜 생각해보니 또 곧이곧대로 믿다가 좀 잘 안 풀리는 게 아닐까 싶기도 해서 결정을 못 내리고 있습니다.


일단 좀 더 자세한 사정을 설명드리자면,

1. 계약 만료는 24년 2월 말이었습니다.
저는 좀 더 살 생각을 해서 묵시적 갱신을 생각하고 있었는데, 집주인에게도 계약 조정이나 계약 연장 불가 등 다른 연락은 안 왔습니다.

2. 그런데 24년 1월 말에, 청년주택 신청한 게 대기자로 되었다고 연락을 받았습니다.
순번상 7~9월쯤 추가 모집 때 들어갈 거 같아서 그때 집주인에게 말을 했습니다. 7~9월쯤 나가게 될 거 같다고.
그러니 그때 집주인은 일단 아직 시간이 5,6개월 있으니 부동산에 말을 해놓겠다고 했습니다.(세입자 구하겠다는 얘기)
이때 그러면 대출 연장을 해야 하니, 은행에서 연락올 수 있다 / 집주인은 알았다며, 대출도 잘 연장 되었습니다.

3. 그러다가 3월 초쯤, 예전에 신청은 해두었지만 기대도 안 했던 청년주택이 또 되었다고 연락을 받았습니다.
입주는 4~6월초까지라서, 다시 집주인에게 전화를 해서 사정을 얘기했습니다.
집주인은 새 세입자가 들어와야 줄 수 있다고, 일단 집앞 부동산에 얘기해달라고 하더군요.
이걸 왜 내가 해야 하는 건가 싶었는데 코앞에 부동산이 있기도 하고, 집 나가는 것과 관련해서 궁금한 점이 있어서 방문했습니다.

4. 여기서 집주인이 지난 1월에 제가 연락한 뒤로 부동산에 방을 내놓지 않았다는 사실을 알게 되었습니다. 사실 통화할 때도 애매하긴 했습니다. 자기도 내놓니 어쩌니 조금 두루뭉술하게 얘기했었거든요. 어쨌든 급한 건 저니까, 일단 방을 내놓았는데 한 1주일 지나고, 부동산 앱에도 내놓으아서, 저도 일하다가 중간에 앱으로 연락이 오면 집 보여주러 직장과 집 오가고 분주했었습니다.

5. 그리고 이번 주가 되었는데요, 계약까지 이루어지는 않았고, 저는 지난 1월에 통보했고, 이제 4월말이면 보증금을 적극적으로 요구해도 될 거 같다고 생각해서 집주인에게 다시 연락을 했습니다만, 역시 새 세입자가 들어와야 된다는 얘기만 반복하더군요. 이후 확답을 들으려고 다시 전화를 했으나 안 받더라구요. 그래서 정중하게 보증금 반환 요청의 장문 문자를 보냈으나 답은 없었습니다.

6. 그래서 이제 다른 액션을 취해야 할 것 같은데, 몇 가지 선택지 중 고민이 됩니다.

1) 충분히 의사를 밝혔고, 세입자 구할 기간도 충분했다. 이제 그냥 임차권 등기 치고 나가자.
2) 한번 더 내용증명 발송 후, 5월 중순까지 보증금 안 주면 임차권 등기 설정하고 나가겠다는 의사를 전한다.
3) 임차권 등기까지 가면 복잡하게 되고 집도 안 나가게 되니 그것대로 손해다. 그냥 집 나갈 때까지 있자(만약 청년주택 입주기한을 놓치면 약간의 연체료(월 9만원)를 내면 됨).


요약하면,
1. 묵시적 갱신 중 퇴거 의사를 밝혔는데 새 세입자를 구해야 보증금을 준다고 함.(집주인은 6~70대 남성. 옛날 사람임)
2. 한 3달 동안 세입자가 들어오지 않고 나는 이사 기간이 다가와서 보증금 반환을 요청하였으나, 똑같은 대답만 듣고, 이후 전화도 안 받음.
3. 임차권 등기 설정이라는 방도가 있어서 그것을 하고 나갈까, 아니면 새 집에 조금 늦게 들어가더라도 집이 빠질 때까지 기다리는 게 낫나. 아무래도 진흙탕 싸움 같은 게 싫어서 고민.

이러한 상황입니다.
아, 위치가 좋음에도 집이 안 나가는 이유는, 부동산에 의하면 기본적으로 전세 사기로 인한 사람들이 심리적으로 위축되었고,
보증 보험이 안 되는 집이고, 40년 된 구축이라 젊은 여성들은 선호하지 않는다 등의 이유를 대더군요. 저도 비슷하게 생각해오던 차였습니다.

이상 집주인과 나눈 내용은 녹취가 되어있습니다.

혹시 경험 있으시면 조언 부탁드리겠습니다.

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몽키매직
24/04/27 12:50
수정 아이콘
내용증명 보내보세요.
임차권등기명령은 위에 설명 들으신대로 이미 설정되면 세입자 받기가 매우 어려워지긴 하는데,
반대로 그래서 임차권등기명령 얘기 나오기 시작하면 집주인이 빨리 움직이려고 하기 때문에 그래서 진행하라고 하는 겁니다.
집주인이 협조적이라면 기다려보든지 하지, 제대로 연락도 안 받으면 내가 할 수 있는 걸 해야죠.
24/04/27 13:19
수정 아이콘
감사합니다. 말씀대로 집주인이 뭔 말을 해줘야 대응을 할텐데 그러질 않으니 할 수 있는 걸 해야겠네요..
24/04/27 12:58
수정 아이콘
등기 들어가고 소송가면 이자 12% 받을 수 있습니다. 청년주택이 보증금이 매우 작아서 현 전세 뺄 필요 없으면 굳이 대출연장하면서 이자 낼 필요 없겠죠. 즉 돈이 묶여있어도 불편한 상황이 아니라면 그냥 임차권 등기하고 잊는게 좋을 수도 있습니다. 물론 집주인이 망하지 않는 한에서요.
24/04/27 13:20
수정 아이콘
감사합니다. 사실 청년주택 보증금이 작다곤 해도, 보증금 높이고 임대료 낮추는 식으로 하니 4천은 되더라구요. 다행히 이건 어떻게 해결이 될 거 같습니다. 문제는 현 전세금에 대출금이 1억정도 있어서 그에 대한 월이자가 20만원 정도 나갑니다 ㅠ 그것도 나중에 받을 수 있을까요..?
24/04/27 13:32
수정 아이콘
일단 소송해야 받을 수 있을 것 같고 반환소송할때 특별비용 청구 해야 할 것 같네요. 다만 미리 임차권 설정하면서 내용증명 등을 보내서 대출이자도 내고 있다는 식으로 손해를 인지시켜야 합니다. 소송 할거면 직접 하기보단 법률상담을 받아보시길
24/04/27 13:34
수정 아이콘
요컨대 소송까지 각오하려면 어느 정도 내려놓고 임하되 법률상담을 통하는 것이 좋다는 거군요. 감사합니다.
24/04/27 13:54
수정 아이콘
네 저도 전문가는 아니고 인터넷에서 줏어들은 지식이라서 확인 잘 해보시고요. 잘 해결되길 바라겠습니다.
하아아아암
24/04/27 15:36
수정 아이콘
1 ~2 정도로 하시고, 임차권 등기 설정되면 짐빼서 청년주책으로 이사가세요. 2억이 당장 꼭 있어야하는게 아니라면 이게 최선이고, 꼭 있어야한다면 다른 방법으로 2억을 통용해보세요. 3번은 그냥 기도메타고 아무 것도 안하는겁니다.

임차권 등기 설정 및 반환 소송하게 되면 법정이자 / 지연이자도 받을 수 있습니다.
24/04/27 15:58
수정 아이콘
감사합니다. 2억이 당장 필요한 건 아니라 말씀대로 하려고 합니다.
3번은 뭔가 소송이라는 단어가 주는 무게감 때문에 회피하려는 선택지 같다고 생각드네요.
기도메타.. 라는 말이 와닿습니다.
사비알론소
24/04/27 21:49
수정 아이콘
부동산은 절대 세입자편이 아닙니다
몽키매직
24/04/30 11:24
수정 아이콘
(수정됨) 한국법은 대놓고 세입자 편입니다. 그걸 이용을 해야 효과가 있죠.
집주인보다 세입자가 트롤링 할 수 있는 방법이 훨씬 많습니다. 실제 트롤도 집주인 보다 세입자가 더 많아요...
일반적으로 집주인이 세입자보다 현금이 많은 경우가 많기 때문에 밸런스가 확 기울지 않는 것 뿐입니다.
세입자가 현금이 많고 집주인은 현금이 부족하다, 하면 작정하고 집주인 지옥으로 보낼 수 있습니다.
사비알론소
24/04/30 11:43
수정 아이콘
저는 법 얘기 한적이 없습니다만...크크
몽키매직
24/04/30 11:48
수정 아이콘
아 중개인 이야기군요.
사비알론소
24/04/30 11:54
수정 아이콘
아 제가 부동산이라고 한게 애매했네요 중개인 맞습니다
마술사
24/04/28 16:54
수정 아이콘
22222
해결되시면 후기도 부탁드려요
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