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Date 2022/09/19 20:58:13
Name loveagain..
Subject [질문] [부동산] 전세계약 확정일자 효력 이후 집주인의 근저당권 설정에 대해 문의드립니다.
안녕하세요.

작년 4월 독립하여 서울에서 아파트를 전세로 임차계약을 하여 확정일자까지 받고
그 이후에 등기부등본에 근저당권 설정이 되지 않은 것까지 체크해서 별 문제 없이 거주하고 있었습니다.

올해 초에 등기부등본을 다시 떼어보니 올해 1월 집주인이 대부업체를 통해 1.8억 정도 근저당권 설정을 하였습니다.
아파트의 시세에 비해 큰 비중이 아니라 생각했고 확정일자를 미리 받아놨기 때문에 체납 등의 사유가 아닌 이상
별 문제는 되지 않을거라 생각하고 넘어갔습니다.

그러다가 저번 달부터 회사에서 전배로 인해 출근거리가 길어지면서 이사를 고민하던 찰나에
다시 한 번 등기부등본을 조회했는데 두달 간격으로 3.6억-> 5.4억->6억까지 근저당권 설정이 변경되었습니다...-_-
채무자가 다른 대부업체로 변경된 건 덤이었고요.

채권 최고액이 집 값의 절반까지 다다르는 상황에서 슬슬 계약이 만료되었을 때 이사 스케줄이 걱정되는데...
세 가지 질문을 드리려고 합니다.

1. 해당 전세를 중개했던 공인중개사에 찾아가서 '계약이 만료되면 이 집을 떠날 것이다'라는 의사 표현을 언제 하는 것이 좋을까요?
    이사 스케줄에 방해받을까봐 웬만하면 이번주 중으로 미리 이야기하려고 했는데 몇 분들은 그래도 조금 이른 것 같으니 한 달 뒤에 이야기 하라고 하네요.
    전세계약 만료일은 내년 4월 말입니다.

2. 공인중개사에 가서 근저당권 설정 부분을 확인했다는 내용을 얘기해도 되는 것일까요? 어차피 등기는 다 떼볼 수 있긴 한데
    나중에 이런 걸로 괜한 오해를 살 것 같아서 여쭤봅니다.

3. 체납 등의 사유가 아닌 다른 리스크로 제 임차보증금이 떼이는 상황이 발생할 수 있을까요?

ps 1. 계약 당시에 이전 집주인과 현 집주인이 있었는데 이전 집주인이 지금 집주인에게 증여를 해준 케이스입니다.
ps 2. 점점 채권최고액이 늘어나는 거 보니 돈을 빌려서 어디에 투자를 하는 것인지... 이런 경우는 처음 보네요.

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죽전역신세계
22/09/19 22:02
수정 아이콘
1) 보통은 12월초에 이사를 통보하고 1월 초 집을 내놓으면 되는데요.. 아마 뒷사람을 구하기 쉽지 않을수 있어요.. 대항력 유지 하는방법 꼭 숙지하시구요..
혹시나 집주인이 하루만 전출해달라는 멍멍이 소리하면 쌍욕 박으세요.. 최악의 경우엔 전세금 돌려받는것 보다 대항력유지가 더 중요합니다.
2) 부동산에 물어보시는것도 좋겠네요. 그런데 요즘은 네이버 익스퍼트 같은거 잘 되어 있어서 법무사분들께 2~3만원 주고 상담받는것도 좋습니다..
돈테크만
22/09/19 22:07
수정 아이콘
1. 6개월전에 얘기하시면 됩니다.
2. 등기부 떼봤다고 얘기해도 아무 문제 없습니다. 떼보는게정상이죠.
3. 어차피 1순위기때문에 문제는 없을거 같습니다.
그런뎌 대출이 집값 절반이나 나왔으면 전세금 자체가 매매가 대비 많이 낮은건가요?
다만, 문제는 이후 후속 임차인 구할때 대출많다고 세입자 구하기 어려울 수 있습니다.
니시무라 호노카
22/09/19 23:42
수정 아이콘
사업자 대출이라고 시세대비 80퍼까지 후순위 대출 많이 해주더라고요
선순위 전세금 대항력은 걱정없으시겠지만 다음 임차인 구하는건 빡세겠는데요
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