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13/03/14 13:52
용적률이 세대수를 이미 감안한 개념입니다.
34평 아파트 1000세대(=세대 총 면적 34000평)를 짓는데 용적률이 200%라는 건, 부지가 17000평이란 얘기죠. 건폐율 개념이랑 혼란이 있을 수 있는데, 건폐율은 전체 부지면적 중 건물이 차지하고 있는 면적의 비율을 이야기합니다. 쉽게 말하면 1층 면적만 가지고 부지 전체 면적이랑 비교한 비율이 건폐율, 전체 층수를 다 계산한 연면적으로 계산한 비율이 용적률이 되죠. 대략적인 중층아파트단지의 경우 건폐율은 15% 내외입니다. 85%의 부지에는 아파트 건물이 안들어서는거죠.
13/03/14 14:15
아파트 단지 부지 내에 아파트가 빼곡하게 들어서는 것이 아니기 때문에 용적율이 낮다고 하면 건물과 건물 사이의 간격이 넓다.
아파트의 층수가 낮다고 보시면 될 것 같고 용적율을 높이는 방법은 건물과 건물 사이를 가깝게 하고 높게 쌓아 올리는 것입니다.
13/03/14 14:06
공사비는 점점 올라가긴할겁니다. 자재가 오르는것외에 점점 소음이나 방열, 내진같은 것들에 대해 더 높은 등급을 적용해야하기때문에.
그렇다 하더라도 지금은 너무 비쌉니다. 선분양제도 자체를 후분양으로 바꿔야합니다. 지금은 건설회사도 실제로 분양자들에게 미리 받은돈으로 짓고있는거나 다름없죠.
13/03/14 14:37
후분양으로 가는 것이 바람직하다고 생각합니다.
다만 토지가격, 공사비 등이 몇년 동안 투입되니 금융비용이 좀 더 들 것이고, 분양가는 그만큼 더 오를 소지가 있겠죠. 금융비용 가지고 어디선가 참 많이 논란이 있었는데,,, 아파트가 완성되는데 걸리는 기간을 감안하면 어쩔 수 없는 비용입니다.
13/03/14 14:17
실례가 되지 않는다면 김광수경제연구소에서 무슨 일이 있었길래 "사람은 보고싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는 성향이 있다" 고 느끼셨는지 여쭤봐도 될가요? 지금 올리신 글은 딱히 문제가 되는 것이 없어 보이는데요.
결론은 아파트값이 비싼건 땅값이 비싸서이다. 잖아요.
13/03/14 14:29
이것도 전제는 부동산 불패심리가 좀 깔려있어 보이네요
한국의 부동산이 어떤쪽으로 흘러갈지 모르지만 불패가 계속 이어질거라곤 보지 않습니다.
13/03/14 14:41
어떤 부분에서 불패심리가 깔려있다고 보시는지 알려주시면 감사하겠습니다.
제글의 요지는 아파트값에서 공사비와 땅값이 있는데,,, 공사비는 고정이고 땅값 비싼 곳의 아파트값이 비싸다... 정도입니다.
13/03/14 15:01
전문가가 보시는 아파트의 감가상각 정도가 궁금합니다. 예를 들어, 80년대에 준공한 아파트가 25년 정도 지나니 녹물이 나오고 물세고 그런 일이 잦아지더라고요. 그것을 보고 아파트도 내구연한이 있다는 생각을 했습니다. 한 때 재건축 붐이 일어서 오래되면 재건축하나 싶었는데 꼭 그런 것만도 아닌 것 같고, 평생 사는 공간이라면 이후 누후 정도에 따라 지속적으로 들어가는 관리비용을 생각해야 될텐데 그게 어느정도인지 모르겠고, 마지막으로 아파트의 장점 중 하나인 환급성이 미래에도 얼마나 보장될지 여부도 불확실한 것 같습니다. 물론 살 때 가치로 역모기지가 가능하다면 문제가 없겠지만요. 그러니까 평생 걸려서 비싼 아파트를 소유하는 것이 좋은가, 차라리 소비 개념으로 임대하는 편이 나은가를 잘 모르겠습니다.
13/03/14 15:30
전문가까지는 아닙니다. 객관적인 사실 정도만 알려드리고 싶은 업계 종사자입니다.
건설회사 다니는 사람들이 몰라서 이야기 안하는 것이 아니라 귀찮고 시끄러워져서 이야기 안하는 경우가 많죠... 제가 마산에 살 때 아파트 70년대 중반에 지어진 아파트입니다. 당시 마산에 몇 없는 엘리베이터 있는,,, 2000년대 초반 중앙난방을 개별난방으로 바꾸고(배관 싹 뜯고,,,) 발코니 손보고 싸게 하니 1500만원 들었는데 이후 사용하는데 문제 없었습니다. 지하주차장만 없어서 불편할 뿐 실제 사용에는 문제가 없습니다. 즉, 제대로 관리하면 아파트 30년 이상 사용하는 것 아무 문제 없습니다. 간단하게 아파트 주민들 모두 합의하면 헐고 똑같이 새로 지으면 신축공사비에 철거비만 더 부담하면 됩니다. 땅은 도망 안가니까요. 과거 5층짜리 아파트를 재건축하면서 고층으로 올려주면 개발이익이 생긴 사례까지는 생각하지 않더라도, 땅(입지)은 확보가 되니까 평균 사용년수와 다시 짓는 비용을 감안하면 년간 감사상각 비용 정도를 침발라서 계산할 수도 있겠네요. 아파트 값이 오르지 않는다면 이론적으로 전세를 계속 사는 것이 이득일 겁니다. (이사와 관련한 부분만 제외,,,) 그런데 아파트 값이 오르지 않는다면 전세 물건을 줄어들고 월세가 주를 이룰 겁니다. (대세라고 판단되네요...)
13/03/14 15:55
만약 지금같은 부동산 시장이 한 세대(10년이 넘는 시간)를 유지한다면 그 이후로 전세 개념은 거의 사라지고 월세만 남을겁니다.
요즘은 정말 전세를 내놓는 쪽도 그를 통해 이득을 얻기가 힘들고, 전세를 얻는 쪽도 매매보다 나은 선택을 했다고 보기 힘든 수준이니까요. 정확하지는 않지만 전세 가격이 주택가격의 60%를 넘기는 시점부터는 아예 주택을 구입하는게 해당 주택에 전세로 사는 것 보다 이득이라는 글을 본 기억이 있는데, 이미 전세가격이 매매가격의 70, 75%까지 가는 집들도 종종 보이더군요. 그럼에도 사람들이 집을 구입하지 않고 전세를 고집하는건 '집 값이 여기서 더 떨어질지도 모른다'는 불안 때문이겠죠. 결국 그렇게 전세가 사라지는 시점이 온다면, 그 이후로 집을 살 것이냐, 매달 월세를 내면서 임대를 할 것이냐 하는 문제는 양자 중 어느 쪽이 더 유리하다기 보다는 개개인의 생활양식과 가치관에 따른 단순한 선택의 문제가 될 것이라고 생각합니다.
13/03/14 15:10
대략 원가분석 차원에서 보면 올려주신 정보만 가지고 판단해볼 때 서울 아파트 가격은 강남 일부 아파트를 제외하면 아주 거품이 끼어있는 구조가 아니군요. 혹은 끼었더라도 땅값의 거품이 대부분일 것일 확률이 높겠네요. 일본의 부동산버블도 원가분석 관점에서 보면 건설과 관련된 부분은 미미한 것인가요?
13/03/14 15:21
중간에 회의들어갔다 짬내서 의견을 달다보니,,,
거품(참 판단하기 힘들지만,,,) 적은 수도권아파트도 있다고 봅니다. 이런부분은 염두에 두셔야합니다. 최근의 계단식 아파트와 20년 전의 복도식 아파트는 같은 평형이라도 실제 주거가치에서 차이가 있습니다. 결국 값어치 차이가 있다는 뜻입니다. 또한 최근 아파트와 옛날 아파트는 마감이나 평면에서도 차이가 꽤 큽니다. 발코니확장 등등,,, 오래된 아파트의 할인 요인이 있다는 뜻 정도로 받아들이시면 되겠네요. 일본 아파트 값을 잘은 모르지만,,, 일전에 평면과 가격을 보니 외곽의 경우 국내와 비슷하기도 하더군요. 같은 아파트를 짓는다면 일본이 조금은 더 비쌀 것 같습니다. (노동력이나 기타 물가...) 하지만,,, 어떤 거래에서 과매도 국면일 경우 최소한의 본연의 가치보다 낮은 가격에 거래되는 경우도 있습니다. 그 반대의 경우도 있구요. 이런식으로 설명을 드릴께요. 어떤 개발업자가 한채당 2억 원가를 들여서 아파트를 지었는데 공급이 많아서 당췌 팔리지를 않습니다. 보유하고 있는데 유지비가 연간 10% 정도 든다면 10% 정도 할인해서 빨리 팔아버리는 것이 1년이상 보유하는 것보다 나을 것입니다. (개발업자 입장에서) 진짜 눈물의 땡처리가 되는거죠. (그 2억 중 땅값의 거품이 있냐 없냐는 떠나서,,,) 일본 도쿄 도심의 경우 많이 내렸다가 과거만큼은 아니어도 가격이 다시 오른 아파트도 있더군요. 위에서 언급한 과매도 국면에서 산 사람들은 싸게 잘 샀다고 할 수 있을 겁니다. (비슷한 상황은 주식시장에서도 워낙 많아서,,,)
13/03/14 17:43
지금 전 34평형 미분양 아파트를 매입한 상황입니다.
문제는 2월에 모든 금융처리가 끝나고 입주만을 남긴상황인데 이 취등록세 때문에요.. 분양사무실에서 취등록세가 소급적용이 된다는 말만믿고 일단 모든 절차를 끝내긴했는데 조금은 걱정이 되네요.
13/03/14 20:53
위에 언급하신 김광수 연구소 이야기는,이미 살 곳이 있는 사람들은 가격 상승할 거란 이야기만 줄창 하고 아직 없는 사람들은 내려갈 거란 이야기를 한다는 건가요? 저도 실례가 되지 않는다면 쪽지 받을 수 있을까요.
13/03/14 23:20
계산하신 금액은 주택 원가를 계산하신 건데 사실 아파트 원가는 아파트 가격과는 그렇게 직접적인 관련성은 없습니다.
일단 아파트 건설비는 분양 이후 부터는 그냥 매몰 비용입니다. 시간이 지나면서 감가상각 되는 부분이고 분양 이후 구입자에게는 굳이 계산할 이유가 없습니다. 물론 재개발을 목전에 두고 딱지 거래 할 때야 나중에 재개발할 때 추가로 들어갈 건설비 계산할 수도 있겠지만, 지금까지 재개발 과정을 봤을 때 사람들은 대개 그냥 재개발 이후의 가치만 보지 그 중간에 들어갈 건축비 등을 섬세하게 계산히지 않습니다. 물론 이제는 재개발이 그렇게 남는 장사가 되지 않을 확률이 높으므로 주택 순환 과정에서 주택의 감가상각 등에 민감하게 반응하리라고 봅니다만, 강남의 오래된 아파트들의 가격을 전망할 때 초기에 들어간 건축 비용은 (애초 20년 이상 된 것들이 대부분이라 물가도 상당히 다르고) 계산에 넣지 않아야 할 겁니다. 외려 재개발 비용을 생각할 때, 재개발 이전 마지막 구입자는 판매자에게 나중에 들어갈 재건축 비용을 감해서 구매에 응하기 때문에 이게 오히려 마이너스가 될 가능성도 있습니다. 두번째로 땅값인데, 땅값은 상수나 불패가 아닙니다. 당장 강남 재개발 아파트가의 지표라고 할 수 있는 대치 은마 33평형을 보면 1999년에 1억 7천, 본격적인 상승기에 접어들기전인 2001년에 2억대 중반 그리고 약 5년 간의 광풍을 겪고 2006년 말에 13억까지 찍고 나서 조금씩 거품이 빠져 지금은 ... (민감하니까 패스하겠습니다) 입니다. 그런데 우리나라 물가 상승률이나 경제성장률을 감안했을 때 2006년이 미친 가격이고 지금은 상당 부분 거품이 빠졌다고 봅니다. 하지만 그렇다고 지금 강남 땅값이 오르기만 할 뿐 내리지 않는다고 볼 이유가 전혀 없습니다. 아마 글쓰신 분은 2006년에 비하면 지금 가격은 재개발 기대이익만 빠진거지 땅값 자체는 별 차이가 없다고 보시는 것 같습니다만... 일단 분명 땅값은 공급이 제한되어 있고 자본재적 성격이 있는데다 실거주자가 있는 경우 가격이 떨어질 경우 굳이 내다팔지 않고 계속 실거주 하면 되기 때문에 가격이 그렇게 일정 시간에 급격하게 하락하는 경우는 드뭅니다. 하지만 앞에 적었듯이 결국 자본재적 성격이 있어서 국내 경기나 인구증가율, 인구이동 등의 영향등 다른 상품과는 다른 또 다른 영향력 안에 있습니다. 그런데 일단 인구증가율, 특히 노령인구를 제외하고 출산률이 2.1 이하로 떨어진 1982년생 부터 주력 경제인구로 진입하는 시점에서 경제인구는 줄어들 수 밖에 없고 이런 영향에서 강남도 자유롭다고 말하기는 어렵습니다. 게다가 경제성장도 경제인구 감소나 우리나라 분배사정 등을 감안하면 앞으로 획기적인 증가는 기대하기 어렵습니다. 또 같은 돈을 벌어도 재벌 회장 혼자 아파트 1000채 구매해서 사는 것도 아니기 때문에 아파트 시장은 경제 성장과 더불어 분배에도 영향을 받습니다. 그런데 일단 어느 시점 까지는 우리나라 분배사정이 좋아질 것 같지 않습니다. 이것도 아파트 시장에는 악재입니다. 여튼 1960년대 경제성장이 본격화되면서 우리나라 부동산이 전체적으로 봐서는 꾸준히 상승해온 것은 사실이지만, 적어도 3번 정도의 대침체기가 있었던 것도 분명하고, 경제성장이 뒷받침 되지 않는 한 지금까지의 상승 곡선이 쭉 이어진다는 보장도 없습니다. 시장은 수학이 아니니까요.
13/03/15 08:01
출근해 보니 긴 댓글이 있네요.
먼저 제가 '아파트 가격'이라고 적은 부분은 '아파트 분양가격'으로 좁혀서 보는 것이 맞겠네요. 요즘은 주변시세와 분양가 대비해서 거래가 잘 이뤄지니 큰 차이는 없을 것이라고 생각했습니다만, 재건축아파트의 경우는 차이가 나겠죠. 기존에 지어진 아파트 가격을 지금 원가로 쪼개보는 것은 큰 의미가 없을 것 같습니다. (제 글에서도 원가중심으로 설명하면 통상 판매가격, 즉 분양가격을 언급하고 있다고 생각되는데,,,) 건설비용은 매몰비용이라고 볼 수 있지만 매몰될 때까지는 적어도 20~30년 걸립니다. 대략 퉁쳐서 1년에 5% 정도 건설비용을 감가상각하면 얼추 맞지 않을까 싶네요. 참고로 제가 댓글에 30년된 아파트 1500만원 들여서 수리해서 잘 쓰고 있다고 했는데, 낡은 아파트라고 하더라도 건축물에 대한 가치는 완전히 소멸된다고 볼는 없습니다. 그리고 제 글에서 재건축아파트의 경우는 결국 땅값만 의미가 있다는 논조로 설명하고 있고 다른 회원분들도 그렇게 받아들이시는 것 같습니다. 땅값이 상수나 불패가 아닙니다. 당연히,,, 지금 은마아파트가 몇억하는지는 모르겠는데 은마아파트의 가격은 거의 땅값(2**% 용적율로 대규모 아파트단지를 지을 수 있는 땅값)만 계산하면 될 겁니다. 오래되었으니까요. 13억까지 갔을 때는 이런 원가계산으로 봐도 터무니없는 거품이 낀 것이라고 보지만,,, (제가 그 동네 시세는 잘 모르지만,,,) 지금 은마아파트 가격을 땅값만으로 놓고 계산해보면 대략 주변 시세와 비교가 될 겁니다. 제가 강남 34평 아파트 3억까지는 안내려간다라고 단정한 것이 '땅값의 상수나 불패'를 뜻하는 것이 아니라,,, 3억이면 대략 땅값이 평당 (제 글 계산값으로) 1000만원인데 한국 땅값이나 향후 경제 상황 등을 감안하여도 그렇게 까지는 내려가지 않을 것이라는 뜻입니다. 왜냐하면, (극단적으로 아고라 같은 경우) 아파트 가격이 평당 몇백 밑으로 내려가야(!!)한다고 주장하는 경우가 있는데 현실성이 떨어진다는 점을 설명하고 싶기도 했구요. 참고로 지금 강남아파트가격이 비싸냐 싸냐에 대해서는 절대적인 기준은 없습니다만,,, 개인적으로는 비싸다고 생각하는 편입니다. 제글 어느 부분에서 '재개발 기대이익만 빠진것'이라고 생각하셨는지 궁금하네요. 결국 아파트 가격은 땅값에 종속된 것이고 거품이 빠져서 아파트 가격, 즉 땅값이 내렸다고 봐야하는 것이 맞는 것 같은데,,, (내일은님께서 왜 그렇게 생각하셨는지 궁금합니다.) 출산율, 분배사정 등을 언급하시면서 아파트 시장 악재라고 하시는데, 제 글에도 인구구조, 저성장 (결국 같은 말인데,,,)을 언급하면서 부동산 시장이 어려울 것이라고 설명하고 있습니다.
13/03/15 08:05
알고 계신 표준건축비와 실제 건설회사 공사비와는 차이가 있습니다.
제가 본문에서 280만원 언급한 원가 기준이면 2002년 정도 아파트(물론 마감이 지금보다 쫌 떨어지지만,,,) 200만원 미만으로 짓기도 했습니다.
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