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Date 2015/12/17 23:33:53
Name
Subject [질문] [부동산] 전세 재계약 질문입니다.
안녕하세요.
유목민의 서러움을 느끼는 이사철..을 맞아 전세 재계약 관련 몇가지 질문드립니다.

현재 상황은..
1. 약 1년 10개월 전 최초 전세 계약시 주인 할머니가 고령으로 거동이 불편하신 관계로 사위분이 위임장을 받아 대신 계약을 맺었고
    2주전 그 분이 전세금을 좀 올리고 싶다는 연락을 해, 몇차례 협의를 통해 xxx만원을 올리기로 합의.
2. 얼마전 주인 할머니의 따님이 '계약 권리는 나한테 있고, 나는 월세를 받을거다' 라고 뜬금 통보.

질문입니다.
1. 사위와 합의한 내용이 구속력이 있을까요?
2. 주인은 따로 있는데 다른 가족과 하는 협상은 어떻게 해야 구속력이 생기나요?
    (세입자로서 '협상을 원하는 사람은 위임장을 받아오시오' 라고 말할수는 없어서...)
3. 딸 요구대로 보증금 유지 + 월세 추가 조건으로 재계약 한다면 전세금이 동일한 기존 계약서를 연장한것으로 보고
    확정일자를 받을수 있을까요? 아니면 계약서도 새로 작성해야 할까요?

기존 부동산이 믿음이 안가는 모습을 보여서 피지알에 먼저 질문을 드립니다. (_ _)

감사합니다.





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카우카우파이넌스
15/12/18 00:12
수정 아이콘
1. 최초 위임장이 단순 체약대리권을 수여하는 취지라는 전제 하에
최초 위임장만으로 전세금을 인상하는 등 계약 내용을 변경할 권한까지 부여됬다고 볼 순 없습니다.
할머니가 돌아가셨다는 등 사정이 없는한 엄연히 임대인은 할머니이고
사위든 딸이든 위임장, 인감 등 적법한 대리권이 있다고 볼만한 자료를 가지고 와야 믿고 일을 진행할 수 있습니다.

세입자 입장에서 세게 나가기 어렵다고 하셨지만 지금 상황에선 계약의 효력 자체에 의문이 발생할 지경이니
사위, 딸 양쪽 모두와 말을 맞춰서 누가 적법한 대리인인지를 분명히 하는게 반드시 필요한 상황입니다.
특히 저 사위와 딸이 부부사이인데 서로 딴소리하는 경우라면 이건 뭐 장난하자는 것도 아니고 ㅡㅡ;

2. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 것인데
사위 쪽과의 합의에 따르면 보증금 채권이 종전 계약보다 커지고, 딸 쪽과의 합의에 따르면 보증금 채권이 종전 계약 그대로입니다.
그런데 우선변제권을 갖춘 상태에서 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 계약대로의 우선변제권이 인정된다고 봅니다.(대법원 2012다45689)
가령 최초 계약에서 보증금 1천만원으로 확정일자를 받았는데, 보증금 2천만원으로 갱신하면서 확정일자를 받지 않은 경우
우선변제권은 1천만원에 대해서만 행사할 수 있습니다. 나머지 1천만원은 일반채권이 되는 식입니다.

결론적으로 사위쪽과 합의하여 보증금이 커지는 경우만 새로 확정일자를 받을 실익이 있습니다.
물론 종전 계약기간 중 경료된 근저당권이 있다면 이미 순위가 밀렸습니다.
증액되는 보증금 금액이 그리 크지 않다면 역시 별로 실익은 없을 수 있습니다.
15/12/18 00:25
수정 아이콘
자세한 답변 정말 감사드립니다.

말씀하신 내용중에 한가지 여쭙자면,
'우선변제권을 갖춘 상태에서 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 계약대로의 우선변제권이 인정된다고 봅니다.(대법원 2012다45689)
사위쪽과 합의하여 보증금이 커지는 경우만 새로 확정일자를 받을 실익이 있습니다.' 라고 하셨는데

보증금을 유지하고 월세 추가하는 조건으로 재계약을 할 경우 기존에 받은 확정일자가 자동 연장되는것인가요?
카우카우파이넌스
15/12/18 00:29
수정 아이콘
네. 보증금이 커져도 기존 보증금 부분에 대한 확정일자는 자동연장이 됩니다.
15/12/18 00:40
수정 아이콘
네. 감사합니다. 큰 도움이 되었습니다.
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