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19/07/20 22:05
아무것도 모르는 상황이라는걸 미리 말씀드립니다.
안좋게 생각하면 건물주가 회사관계인일 경우 회사돈을 빼내기가 좋죠. 수입이 크고 지출이 작은 회사는 지출을 늘리기 위해 엄청나게 애를 많이 쓰니까요.
19/07/20 22:09
(수정됨) (아 탈세, 비자금, 횡령 얘기인줄.. 아니군요 수정)
만약 아니라고 해도 건물 살 수 있는 빅히트가 뭐하러 1년에 360억 임대료를.. 둘다 이해가 안 가네요.
19/07/20 22:22
빅히트의 경우는 어찌되는건지 전혀 모르지만..
저렇게 돈 빼돌리는건 매우 일반적이고, 일반적이라는건 많은 사람들이 하고 있다는 뜻이고, 그건 법적으로 처벌이 어렵다는 뜻이기도 하죠. 빌게이츠도 걸어가다가 1달라짜리 지폐가 보이면 줍는다고 했죠. 돈이 많은 사람이 왜 주을까요. 같은 이치입니다.
19/07/20 22:09
저는 이유를 알지 못하지만 분명히 이유가 있겠지요. 건물을 매매하면 임대료를 내지 않아도 된다는 사실이 글쓴분만 알고 빅히트는 모를 정도로 엄청난 비밀도 아니고, 빅히트가 바보도 아니니까요.
이유를 모르셔서 질게에 올리신거라면 '꼬라박는게 안타깝다'거나 '낭비'라거나 '이해가 안된다'거나 하는 표현을 쓰실 필요가 있나 싶습니다.
19/07/20 22:29
이른바 3대는 수십개의 사업이 굴러가고 있고 그래서 안정적인 매출이 예상 가능합니다. 그러면 당연히 가변 비용을 줄이는게 맞지만
빅히트는 이제 겨우 2개의 포트폴리오가 있을 뿐입니다. 쉽게 비유하자면 내가 연봉 6천의 정년 보장된 대기업 정규직이라면 5억 아파트 월세 180 주고 사느니 은행에 5억 대출 땡겨서 원리금 상환 250 내고 사는게 합리적이지만 / 연봉 1억이지만 2년 뒤에 계약이 보장되지 않는 프리랜서라면 은행 대출 받았다가 나중에 원리금 못갚아서 집은 경매에 넘어가고 신용불량 되느니 지금 매달 월세 내고 사는게 합리적입니다. 그리고 업무용 빌딩 수익률은 평균적으로 주거용 건물 수익률 보다 낫습니다. 게다가 저렇게 특수업무-연예기획사 용으로 건물을 지으면 그쪽으로 밖에 못쓰기 때문에 나중에 건물 팔아치우려고 할 때 애로사힝이 있습니다. 합리적으로 생각할 때 빅히트는 몇층 짜리 상가 규모면 모를까 이른바 업무용 빌딩 올려서는 안됩니다
19/07/20 22:30
현재 회사에 BTS 하나 있는 상황인데 어떻게 될지도 모르고
건물을 새로 올리면 만약에 사업이 안됐을때 해당 건물을 다시 매매해야되는 리스크고 있는 반면에 임대를 하면 년단위 계약이니 중간에 빠지기도 쉽지 않을까요. 그리고 매매보다는 임대하는게 비용으로 빠져서 세금면에서 더 좋긴합니다.
19/07/20 22:38
돈이 흘러넘치는 사람들도 집이나 슈퍼카를 통째로 안사고 월세나 리스로 사는 이유를 생각해보시면 될것같습니다.
내가 이해가 안간다고 왜저러냐고 해봐야 모든 내용을 내가 알아낼 수 없는한 그냥 그런가보다 하는게 정신건강에 이롭습니다.
19/07/20 22:48
이유는 있겠지만 사업규모에 비해 과하긴과하죠. 1년에 영업이익이 700억도 안나는데 임대료로 360억을 낸다는건 일반적인 기준에서도 배임에 가깝다고 봅니다. 건물 매입안하고 월세사는건 이유가 있겠지만 그래도 과합니다.
19/07/21 00:06
많은 분들이 써주셨지만, 저도 제 견해를 적어보겠습니다.
첫째로 오피스빌딩 자체의 매매 가액 자체가 생각하시는 것보다 굉장히 비쌉니다. 현재 뉴스에 나온대로 빅히트가 사용하고자 하는 면적은 왠만한 중견-대기업이 사용할 수 있는 범위입니다. 저 정도 면적의 오피스빌딩은 수도권 외곽이더라도 2천억 이상이며, 중심상권/오피스지대라면 4천억을 훌쩍 넘습니다. 용산이라는 지역의 특수성+신축빌딩+면적규모를 봤을 때, 썡돈을 주고 저 빌딩을 매입한다면 대략적인 금액은 8천억을 넘지 않을까 싶습니다. 둘쨰로, 자산으로 취득하게 될 경우의 단점입니다. 취득시점에 발생하게 될 취득세는 매매가액으로 간주한다고 쳐도, 재산세/종부세 등 보유세가 생각보다 상당히 많이 나옵니다. 물론 말씀하신대로 수도권 외곽, 지방에 사옥을 짓는다면 보유세야 생각보다 부담이 덜하겠지만, 빅히트는 서울 중심부를 택했기에 무시할 수 없습니다. 그리고 매년마다 발생하는 감가상각비도 무시 못할 뿐더러, 많은 분들이 지적해주셨듯 오피스빌딩은 다시 매매하기가 상당히 어렵습니다. 웃돈 붙여 팔기는 커녕, 취득가액으로 팔면 다행이다 싶을 정도입니다. 마지막으로 빅히트가 저 모든 비용을 감당할만큼 지속적으로 매출을 낼 수 있냐는 겁니다. 현재 기사에 나온대로 저 면적을 '전부' 활용하는건 엔터 업계에서도 이례적인 일일것 같습니다. 지속적으로, 계속적으로 확장을 담보할 수 있다면 사옥을 사서 임대료를 아끼는게 좋겠지만, 행여 향후 매출이 조금이라도 감소 추세를 보인다든지, 사업 규모를 다시금 줄이게 된다면 저 면적을 그대로 유지할 수는 없을겁니다. BTS 말고 아직 뚜렷하게 성과가 안 보인 빅히트가 사옥까지 매입해서 도박을 한다는게 더욱더 위험부담이 크지 않을까 싶습니다. 임차는 말 그대로 임차입니다. 일시적으로 쓰면 그만이고, 줄여도 위험부담은 없으니까요.
19/07/21 00:12
임대가 당장 돈이 정기적으로 나가니 손해 같아 보이기는 하는게 매입에 따른 기회비용 떠지면 그리 큰 차이가 안 납니다. 아니 임대가 많은 경우 효율적이죠 애초에 대부분의 상가들이 임대죠. 사옥 없는 대기업들도 꽤 있구요.
19/07/21 00:55
유동성, 세금문제 등등 있어서 그렇게 단순하게 볼게 아닙니다.
회계사같은 전문가들과 상의해서 계산기 뚜드리고 만든 결정일겁니다.
19/07/21 01:38
가로수길에 으리으리하게 지은 애플스토어도 임대고..
종각에 거대하게 지은 라이엇 롤파크도 임대죠.. 생각보다 많은 회사들이 임대..를 합니다
19/07/21 02:29
뭐 임대하는게 결국 여러 지출 세금을 계산할때 낫다고 보는거겠죠 저게 진짜 고스란히 300억을 다 내는지도 모르는거고
그리고 방탄이 지금 전성기기 하지만 군대문제도 곧 다가오고 남자 아이돌이 여자 아이돌과는 다르게 나이먹고도 오래가긴 하지만 지금처럼 계속 유지하고 돈벌수 있을지도 모르구요. 빅히트는 진짜 방탄 하나만 보고 운영하는 회사라....
19/07/21 07:16
전제가 완전히 잘못됬네요. 돈있으면 건물 사야된다, 건물사면 임차하는 것보다 무조건 낫다. 몇십억 재산가지고 월세사는 사람도 꽤 있구요, 특히 집 몇채나 가지고 전세주면서 자기는 남의 집에서 월세사는 사람 많습니다.
19/07/21 10:09
기껏해야 30~40억 선(...)에 수요자도 많은 아파트도 아니고, 저 정도 되는 건물은 사긴 쉬워도 팔긴 어려워요.
모든 사람들이나 기업이 다 건물 매입에 전념한다는 전제 자체가 맞지 않는 것 같습니다.
19/07/21 10:17
(수정됨) 임대료가 360억짜리 빌딩이면 가격은 7000억이 넘을 것 같은데요? 아무리 BTS로 돈벌었다해도 7000억이상을 그냥 낼 수 있나요?
7000억원이 얼마나 큰돈이냐면 LG전자 시총이 11조대입니다. 그 건물 살돈이면 LG전자의 1/15를 살수있는 돈이에요. BTS 덕에 지금 돈 잘벌고 있긴 한데 이만큼십년 벌어도 살수있을까말까한 그런 건물을 덜컥 산다구요? 안사면 손해라구요?
19/07/21 12:12
일단 임대면적이 1.4만평 수준인데 연 임대료가 360억원이라면 평당 월 임대료가 20만원대 초반이라는 이야기인데(평당 임대료는 일반적으로 임대면적을 기준으로 이야기하는 것인데 기자는 전용면적을 기준으로 계산하고 있습니다), 이건 용산에 있는 20층짜리 오피스 건물치곤 좀 이상한 숫자입니다. SFC, 스타타워(현 GFC), 파르나스타워, 롯데월드타워, IFC 등의 오피스 임대료가 이것의 절반 근처인 평당 10만원 초반이거든요(어떤 건물인지 모르신다면 검색해서 위치와 인근 주요건물/시설 리스트, 건물의 크기, 높이, 모양 등을 비교해보세요). 이런 건물보다 높다는 것 자체도 이상하지만, 2배나 높다는건 더욱 이상한 이야기입니다. 2배 차이라는 것이 그렇게 쉽게 나는 것이 아니거든요(평당 연 260만원에서 다시 2배하면 뉴욕 5번가에 위치한 오피스 건물과 동급입니다). 제가 보기엔 반값이나 반값에 조금 못 미치는 정도가 맞을 것 같고, 20만원 초반대는 이상합니다.
그리고 연 임대료가 360억원인 건물은 가격이 7-8천억원은 합니다. 이걸 사면 자기 돈 8천억원을 들고 산 경우라 하더라도 기회비용이 최소한 연 1.5% 정도는 발생합니다(얻을 수 있었던 이자를 날리게 되니까). 8,000억원의 1.5%면 이게 벌써 120억원입니다. 건물 가격이 유별나게 잘 오르는 경우를 제외하면 위 기회비용은 실제 비용이 되는데, 원래 오피스 건물 가격은 잘 안 오르기 때문에 많은 경우 그렇게 됩니다. 위에서 예로 들었던 SFC가 약 20년 전에 약 4천억원에 사서 지금 1조원 초반쯤 되는 건물인데(연평균 5% 가량의 시가상승), 이 정도면 상당한 대박 축에 속합니다. 자기 돈이 없으면 돈을 차입해서 사야하는데, 시장에서 사채 수천억원 어치를 사줄만한 회사라서 사채를 발행하는 경우라 하더라도 2% 정도의 금리를 생각해야하고, 그렇지 않으면 거의 3%대 대출금리를 생각해야 합니다. 이게 끝이 아니고 세금 및 유지보수비용도 있기 때문에(연 1-2%쯤), 건물을 가지고 있어도 2.5-5.5% 수준의 비용이 발생합니다. 바꿔 말하면 건물이라는 것은 매매가격의 2.5-5.5% 정도의 돈을 매년 들이면서, 4.0-5.0% 수준의 임대료를 (공실이 거의 없는 경우에 한하여) 받는 겁니다. 즉 임대를 하나 매매를 하나 그렇게 큰 차이가 없습니다. 임대료 5%를 아끼는 것이 아니라, 평균적으로 임대료와 유지비/기회비용 등의 차액인 1-2%쯤을 아낄 수 있는 것이거든요. 이런 이유로 수익률이 좋고 쌓아놓은 돈도 어마어마하게 많은 글로벌 대기업들도 어지간하면 부동산은 임차합니다. 원래부터 ROI가 15-25%쯤 나오는 수익률 좋은 대기업이라면, 건물을 사서 1-2% 수준의 ROI를 얻는 것보다 그 돈을 영업자산으로 돌려서 15-25%를 노리는 것이 나으니까요. 중소기업이 건물이나 공장 부지 등을 자꾸 사는건 형편이 정확히 반대이기 때문입니다. 중소기업이 하는건 뭐가 되었든 대체로 한철장사입니다. 일반적으로는 아이템 자체가 꾸준성이 없고(연예기획사의 경우에도 이쪽), 그렇지 않은 경우라 하더라도 앞으로 상당히 큰 규모로 성장할 수 있는 시장에서 ROI가 높다는 것이 소문이 나면 압도적으로 자본이 많은 회사가 들어와서 작살내버리고, ROI는 높지만 시장 규모가 신통찮은 경우에는 비슷한 비실이들이 잔뜩 들어와서 ROI가 다른 업계처럼 떨어집니다. 자본주의라는 것이 무서워서 혼자서 높은 ROI를 먹을 수 있는 기간은 상당히 짧고 정말 금방 경쟁자가 들어오기 때문에, 돈 잘 벌릴 때 바짝 벌어서 일단 부동산을 사고 보는 겁니다. 그러면 머지 않아 ROI는 떨어지지만 그래도 부동산은 남거든요. 이렇게 남은 부동산은 매우 낮은 마진으로 경쟁하는 시대가 왔을 때 단가경쟁력 측면에서 도움이 되고, 땅값이 오르면 그게 수익창출의 원동력이 되기도 합니다. 사실 20-30년 전만 하더라도 한국은 완전 개도국이었기 때문에 지가가 비교적 잘 올랐고, 그래서 장사 잘 될 때 바짝 모아서 깔고앉은 땅/건물을 사고 그 이후로는 장사가 안 되지만 땅값이 오르는 것으로 계속 수익창출을 하는 것이 중소기업이 거의 기본 패턴이었습니다. 지금은 그런 시대가 거의 저물고 있는 상태고요.
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